海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发《三亚市物业管理实施办法》的通知



各镇人民政府，各区管委会，市政府各有关单位：

　　《三亚市物业管理实施办法》已经五届市政府第68次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年十一月七日



三亚市物业管理实施办法



　　第一章 总则


　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条 市住房和城乡建设行政部门是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的管理、监督和指导。


　　居（村）民委员会、区管理委员会、镇人民政府、公安、工商、执法、物价、消防和专业经营性单位应当协助市住房和城乡建设行政部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。


　　第三条 本市实行市、区（镇）两级物业管理联席会议制度。


　　市级物业管理联席会议主席由市政府协调城建工作的副秘书长担任，成员由区管理委员会或镇人民政府、市政府相关部门等各方代表组成。


　　区（镇）级物业管理联席会议主席由区（镇）行政负责人担任，成员由区管理委员会或镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、市政府相关部门和相关专业经营单位等各方代表组成。


　　市政府相关部门指住建、规划、国土环境资源、综合行政执法、工商、公安、消防、物价、园林环卫、卫生、信访等部门。相关专业经营单位指供水、供电、供气、有线电视、邮政、电信等企业。



　　区（镇）级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。


　　市级物业管理联席会议由市政府负责组织召集，区（镇）物业管理联席会议由区管理委员会或镇人民政府负责组织召集。


　　物业管理联席会议主要协调解决下列问题：


　　（一）业主委员会不依法履行职责的问题；


　　（二）业主委员会换届过程中出现的问题；


　　（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；


　　（四）提前终止物业服务合同的问题；


　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；


　　（六）无物业服务资质或者无营业执照的企业非法从事物业服务的问题；


　　（七）与物业服务区域相关的市政道路、环境卫生、供水、供电、供气、电信、邮政等基础服务设施问题；


　　（八）治安、计生等重要的社会管理问题；


　　（九）需要协调解决的其他物业管理重大问题。


　　第二章 业主、业主大会和业主委员会


　　第四条 依法登记取得或者取得建筑物专有部分所有权的人，认定为业主。


　　业主享有下列权利：


　　（一）参加业主大会会议、发表意见、行使表决权；


　　（二）推选业主代表，选举业主委员会委员，同时享有被选举权；


　　（三）监督业主委员会的工作；


　　（四）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；


　　（五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；


　　（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；


　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；


　　（八）监督专项维修资金的管理和使用；


　　（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；


　　（十）法律、法规规定的其他权利。


　　业主可以委托代理人行使业主的权利。业主委托代理人行使权利时，应当出具委托书，并附业主本人房产证和身份证明的复印件。


　　第五条 业主应当履行下列义务：


　　（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；


　　（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；


　　（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；



　　（四）按照物业服务合同的约定，按时全额交纳物业服务费及相关费用；


　　（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；


　　（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；


　　（七）配合当地政府和社区做好治安、人口管理、计生以及精神文明建设等工作；


　　（八）遵守公共秩序，维护三亚城市形象；


　　（九）法律、法规规定的其他义务。


　　第六条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。


　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。


　　第七条 业主将物业租赁给他人时必须符合《商品房屋租赁管理办法》的有关规定办理租赁登记备案手续，并告知物业服务企业。


　　承租人在入住时必须在物业服务企业办理登记手续，向物业服务企业提供有效身份证明和房屋租赁登记备案证明复印件。


　　业主出租房屋或长期空置房屋应向业主委员会和物业服务企业留下真实有效的联系方式，当联系方式发生变化时应及时告知业主委员会或物业服务企业。


　　第八条 符合条件的物业管理区域应召开业主大会，成立业主委员会。


　　市住房和城乡建设行政部门、区管理委员会、镇人民政府和居（村）委员会负责组织并指导成立首次业主大会会议筹备组。


　　筹备组可由业主五至七名、社区居（村）民委员会和建设单位代表各一名组成，社区居（村）民委员会代表为首次业主大会筹备组组长。


　　第九条 筹备组应当在成立后60天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：


　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；


　　（二）确认业主身份和业主人数以及业主大会会议上的投票权数；


　　（三）确定业主委员会成员候选人产生办法和名单，并公示征询意见；


　　（四）草拟管理规约、业主大会议事规则;


　　（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；


　　（六）依法拟定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会选举办法；


　　（七）筹备工作的经费预算；


　　（八）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。


　　前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。



　　建设单位与前期物业服务企业应积极协助筹备组开展工作，提供业主大会会议场地和业主联系方式等相关资料。筹备组对业主相关资料负有保密义务。


　　第十条 开发项目为产权式酒店的，应在产权式酒店营业前召开首届业主大会，讨论通过包租返利、物业服务费标准等事项，并选举业主委员会。


　　第十一条 业主大会会议（除首次）由业主委员会按照业主大会议事规则组织召集。以下情况业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：


　　（一）全体业主20%以上提议的；


　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；


　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。


　　市住房和城乡建设行政部门、区管理委员会、镇人民政府、公安派出所、居（村）民委员会应邀列席业主大会会议或业主大会临时会议。


　　第十二条 当选的业主委员会主任、副主任应当至少有一人长期在三亚工作或生活。业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市住房和城乡建设行政部门和所在地区管理委员会或镇人民政府同时备案：


　　（一）业主委员会成员名单及相关资料；


　　（二）召开业主大会会议的有关原始资料；


　　（三）管理规约、业主大会议事规则；


　　（四）业主大会决议的其他事项。


　　前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。


　　第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：


　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；


　　（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；


　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；


　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；



　　（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；


　　（六）协助行政职能部门、区管理委员会、镇人民政府和居（村）民委员会做好社会治安、社会稳定、人口与计划生育等社会事务工作；


　　（七）代表业主依法向有关部门反映业主的合理诉求；


　　（八）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。


　　业主委员会换届时，原业主委员会应当在十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。


　　业主委员会委员职务终止时，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。


　　第十四条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。


　　第十五条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得做出有损物业服务企业和业主利益的事情。


　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市住房和城乡建设行政部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求市住房和城乡建设行政部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。


　　第三章　物业管理服务


　　第十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，经工商行政管理部门登记注册，取得营业执照；按照规定取得物业服务企业资质证书，并按核定的资质等级从事物业服务活动。


　　本市以外物业服务企业来三亚从事物业服务活动的，要向市住房和城乡建设行政部门登记备案。


　　从事物业服务的人员应当取得相应的职业资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。


　　第十七条 物业服务企业资质由市住房和城乡建设行政部门每年审查复核一次。复核前，市住房和城乡建设行政部门应征求社区居委会的意见，审查复核不合格的，依法注销其资质证书或资质备案证书。物业服务企业的资质每年审查复核后由物业行政主管部门向社会公布。


　　社区居委会的意见为物业服务企业是否审查复核合格的重要依据。社区居委会也可以直接向住房和城乡建设行政部门建议注销物业服务企业资质证书或资质备案证书。


　　第十八条 被注销物业服务企业资质证书或资质备案证书的物业服务企业应在30日内撤离物业服务区域，并向业主委员会移交设施设备资料、业主资料等相关资料。拒绝撤离或拒绝移交的，由工商、公安、综合执法、物价、住建等部门依法联合查处。


　　第十九条 物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，按照合同约定收取物业服务费以及共用部位、共用设施设备日常维修养护费等相关费用，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同情况的监督。


　　物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备、私搭和乱建的行为，应予以制止，如制止无效应向市综合执法部门举报，由市综合执法部门依法处理。


　　物业服务企业应当每年向业主公布一次专项维修资金使用和日常维修养护费收支情况，以及利用共用部位、共用设施的经营收益情况。共用部分、共用设施的经营收益的使用由业主共同决定。


　　物业服务企业对业主个人信息和资料负有保密义务。


　　第二十条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人和业主委员会对物业服务的意见和建议，及时处理业主的投诉，提高物业服务水平。


　　物业服务企业可以根据物业管理区域的实际情况，在原有物业服务合同的基础上，提供有偿特色化服务，有需要的业主可与物业服务企业签订服务协议，费用由双方约定。


　　第二十一条 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向区管理委员会、镇人民政府和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。


　　物业服务企业应定期组织对工作人员的安全防范知识培训，有关行政管理部门应协助做好培训工作。



　　第二十二条 物业服务企业应定期检查或配合相关部门检查水、电、气等基础设备设施的运营情况，对可能存在的隐患要及时发现、及时处理，并告知业主。


　　物业服务企业应建立基础设备设施运营应急预案，在入住高峰期到来之前进行水、电、气等基础设备设施满负荷运转应急演练。当突发事件发生时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向政府热线和有关部门报告，并积极配合有关部门开展工作。


　　第二十三条 物业服务企业应当积极配合区管理委员会、镇人民政府和居（村）民委员会开展计划生育、流动人口管理等社会事务工作。 　


　　政府有关部门、区管理委员会、镇人民政府和居（村）民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动。


　　第二十四条 对于物业服务企业缺乏服务诚信，多次被投诉或引起矛盾纠纷，由市住房和城乡建设行政部门或区管理委员会、镇人民政府依法责令限期整改；情节严重的，由市住房和城乡建设行政部门依法降低或注销该企业物业服务资质。　　


　　第二十五条 在物业服务合同期限内无法履行合同约定需提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在两个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。解除合同的一方应当提前一个月以书面形式同时告知市住房和城乡建设行政部门、辖区管理委员会或者镇人民政府，并在物业管理区域内公告。


　　第二十六条 物业服务合同届满前，业主委员会通过业主大会或书面形式选聘新的物业服务企业的，应当在选聘前30日内书面报告市住房和城乡建设行政部门。


　　第二十七条 物业服务合同解除或终止后，业主或者物业使用人所欠的物业服务费、水电费及其他费用，应当在合同解除或终止后30日内清偿完毕；业主委员会和新聘物业服务企业应当协助追缴。原物业服务企业与新聘物业服务企业应积极协商并妥善解决债权债务问题。原物业服务企业不得以业主或物业使用人欠费为由拒绝办理移交手续。


　　第四章 前期物业管理


　　第二十八条 前期物业管理是指物业管理区域成立业主大会选举业主委员会之前，建设单位委托物业服务企业进行物业服务的活动。　　


　　第二十九条 新建物业出售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。但住宅物业建筑面积2万平方米以下、非住宅物业建筑面积1万平方米以下的，经市住房和城乡建设行政部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　前期物业招标活动由建设单位组织，市住房和城乡建设行政部门派人现场监督。招标后10个工作日内，建设单位持相关招标材料报市住房和城乡建设行政部门进行前期物业管理备案。



　　前期物业服务合同至业主大会选聘出新的物业服务企业之日止。　

　
　　第三十条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报市住房和城乡建设行政部门：

　　（一）物业建设项目的各项批准文件；


　　（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；


　　（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；


　　（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；


　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；


　　（六）其他相关资料。


　　第三十一条 建设单位应当按照不少于物业管理区域建筑总面积的千分之二的比例无偿配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂。

　
　　物业服务用房不得买卖和抵押，任何单位和个人不得改变其用途。


　　第三十二条 建设单位交付住宅物业时，小区配套公共设施设备、环境绿化等应达到竣工综合验收的使用要求，应当向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照相关规定，承担物业的保修责任。


　　第三十三条 物业交付使用前，市建设行政主管部门及规划、消防、供水、供电、园林环卫等相关部门应当对物业管理区域配套设施设备的完善情况和工程质量进行检查，并对发现的问题责令开发建设单位依法改正，未改正完毕的不得交付使用。


　　第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当对物业公共部位、共用设施设备进行查验。建设单位应当向业主委员会和物业服务企业提供本办法第三十条的资料。



　　第五章 物业的使用和维护


　　第三十五条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的权利，并承担共同维护、分摊物业服务费及相关费用等义务；业主不得以放弃权利为由不履行义务。


　　业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。


　　第三十六条 物业管理区域内按照规划建设的房屋、公共建筑和共用设施设备，不得改变其用途。


　　业主、物业服务企业、建设单位确需改变房屋、公共建筑和公用设施设备用途的，应当经业主大会讨论通过，并依法办理相关手续。


　　第三十七条 建设单位应该按照规划的要求建设车位、车库，不得将规划中的车位、车库改做他用。



　　通过出售、附赠的方式将车位、车库处分给业主的，建设单位应当依法取得车位、车库权属登记后方可出售、附赠。


　　物业管理区域规划配置的车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买或租赁一个车位或车库。


　　第三十八条 物业管理区域内禁止下列行为：


　　（一）损害房屋承重结构，改变房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；


　　（二）违反有关规定存放易燃、易爆、 剧毒、放射性物品，损坏或者违章使用电力、燃气、消防设施；



　　（三）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地；


　　（四）违反规定进行房屋装饰装修、违章加建、改建；


　　（五）乱丢垃圾，高空抛物，排放有毒有害物质或超标排放污染气体，发出超标噪声；


　　（六）未经许可擅自在个人住房和物业共用部位及相关禁止场所悬挂、张贴广告和横幅；


　　（七）利用物业从事危害公共利益活动或违法活动；


　　（八）违反有关规定饲养动物；


　　（九）法律法规禁止的其他行为。


　　物业管理区域内发生上述行为时，业主委员会及业主、物业使用人和物业服务企业有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人排除妨害、恢复原状或者赔偿损失，并报告政府有关部门及时处理。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。


　　第三十九条 在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的公共部位、共用设施设备（含消防设施设备），由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。


　　物业公共部位、公用设施设备（含消防设施设备）的大中修、更新、改造费用从专项维修资金中列支；未缴存专项维修资金的，由业主按照各自专有部分面积的比例分摊。


　　物业服务企业对物业公共部位、共用设施设备进行维修、养护时，业主和相关物业使用人必须给予配合。
第四十条 建设或改造验收后移交给专业经营单位的物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。



　　第四十一条 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。建设单位预留的自用房屋，由建设单位交存。廉租房和公共租赁房由市政府财政部门交存。专项维修资金应当按照规定给交存人计息。


　　未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。


　　专项维修资金的管理、使用，按照国家、省、市的有关规定执行。


　　第六章 物业服务收费


　　第四十二条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。


　　政府指导价执行省价格主管部门和省住房和城乡建设主管部门制定的标准。

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国家税务总局


国家税务总局
关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告

国家税务总局公告2011年第46号


　　《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》（中华人民共和国主席令第四十八号）（以下简称税法）将自2011年9月1日起施行。根据税法修改的相应条款，现就贯彻执行的有关具体问题公告如下：
　　一、工资、薪金所得项目减除费用标准和税率的适用问题
　　（一）纳税人2011年9月1日（含）以后实际取得的工资、薪金所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件一），计算缴纳个人所得税。
　　（二）纳税人2011年9月1日前实际取得的工资、薪金所得，无论税款是否在2011年9月1日以后入库，均应适用税法修改前的减除费用标准和税率表，计算缴纳个人所得税。
　　二、个体工商户的生产、经营所得项目应纳税额的计算问题
　　个体工商户、个人独资企业和合伙企业的投资者（合伙人）2011年9月1日（含）以后的生产经营所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表（见附件二）。按照税收法律、法规和文件规定，先计算全年应纳税所得额，再计算全年应纳税额。其2011年度应纳税额的计算方法如下：
　　前8个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改前的对应税率-速算扣除数）×8/12
　　后4个月应纳税额=（全年应纳税所得额×税法修改后的对应税率-速算扣除数）×4/12
　　全年应纳税额=前8个月应纳税额+后4个月应纳税额
　　纳税人应在年度终了后的3个月内，按照上述方法计算2011年度应纳税额，进行汇算清缴。
　　三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳税额的计算比照本公告第二条规定执行。
　　四、本公告自2011年9月1日起执行。《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发[1994]089号）所附“税率表一”和“税率表二”同时废止。
　　特此公告。


　　附件：1.税率表一.doc
　　2.税率表二.doc


国家税务总局
二○一一年七月二十九日


附件1
税率表一
（工资、薪金所得适用）
级数 全月应纳税所得额 税率（%） 速算扣除数
含税级距 不含税级距
1 不超过1500元的 不超过1455元的 3 0
2 超过1500元至4500元的部分 超过1455元至4155元的部分 10 105
3 超过4500元至9000元的部分 超过4155元至7755元的部分 20 555
4 超过9000元至35000元的部分 超过7755元至27255元的部分 25 1005
5 超过35000元至55000元的部分 超过27255元至41255元的部分 30 2755
6 超过55000元至80000元的部分 超过41255元至57505元的部分 35 5505
7 超过80000元的部分 超过57505元的部分 45 13505
注：1.本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额；
2.含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税级距适用于由他人（单位）代付税款的工资、薪金所得。



附件2

税率表二
（个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用）
级数 全年应纳税所得额 税率（%） 速算扣除数
含税级距 不含税级距
1 不超过15000元的 不超过14250元的 5 0
2 超过15000元至30000元的部分 超过14250元至27750元的部分 10 750
3 超过30000元至60000元的部分 超过27750元至51750元的部分 20 3750
4 超过60000元至100000元的部分 超过51750元至79750元的部分 30 9750
5 超过100000元的部分 超过79750元的部分 35 14750
注：1.本表所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的所得额；
2.含税级距适用于个体工商户的生产、经营所得和由纳税人负担税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得；不含税级距适用于由他人（单位）代付税款的对企事业单位的承包经营、承租经营所得。