厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法的通知
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法的通知
厦府办〔2011〕6号
各区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局：
根据国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）和建设部《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）精神，经市政府常务会第121次会议研究同意，现将市国土房产局制定的《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》转发给你们，请认真遵照执行。
厦门市人民政府办公厅
二O一一年一月十九日
（此件主动公开）
厦门市存量房经纪合同和
交易合同网上备案办法
第一条 为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，加强存量房交易结算资金管理，保障存量房交易安全，提高存量房交易登记效率，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市国有土地范围内存量房交易（包括买卖和租赁），经纪合同和交易合同应当按照本办法规定进行网上备案。
第三条 厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市国土房产局）负责存量房经纪合同和交易合同网上备案的组织实施和管理工作。
厦门市房地产交易权籍登记中心（以下简称房地产交易登记中心）负责存量房经纪合同和交易合同网上备案的具体实施工作。
第四条 房地产经纪机构进行存量房经纪合同和交易合同网上备案前，应当向市国土房产局办理网上用户认证手续。
第五条 房地产经纪机构办理网上用户认证手续后认证信息发生变化的，应当在5日内向市国土房产局办理变更认证手续。
第六条 房地产经纪机构在接受存量房交易经纪业务时，应当核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受委托。
第七条 房地产经纪机构接受存量房交易经纪业务后，应当通过网上备案系统与委托人签订经纪合同，将经纪合同文本传送至房地产交易登记中心备案。
第八条 房地产经纪机构接受存量房交易经纪委托的，应通过网上备案系统及时发布委托出售和出租房产的下列信息：
（一）房屋建筑面积、结构、位置、用途等状况；
（二）房地产交易条件；
（三）房地产经纪机构名称、联系方式和主办经纪人员；
（四）其他相关信息。
第九条 经纪合同网上备案后，委托人与房地产经纪机构协商一致变更或者解除的，由房地产经纪机构通过网上备案系统更新或者注销备案信息。
第十条 房地产经纪机构撮合达成交易后，应当为交易双方当事人提供签订交易合同网上备案服务。交易合同经交易双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上备案系统将交易合同文本传送至房地产交易登记中心备案。
交易双方当事人在达成交易合同前，可以通过网上备案系统再次比对房地产权属状况。
第十一条 双方当事人协商一致变更交易合同的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上操作服务。
第十二条 交易双方当事人应当在交易合同约定的期限内，向房地产交易登记中心办理登记手续。
在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到房地产交易登记中心注销交易合同的备案信息。
第十三条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或出租存量房的，可以向房地产交易登记中心申请通过网上备案系统发布房源信息；达成交易的，房地产交易登记中心应当为交易双方当事人提供通过网上备案系统签订交易合同的平台。
第十四条 存量房交易实行交易结算资金账户管理制度。
存量房交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定，划转交易资金。
第十五条 交易保证机构是专门从事交易资金监管的机构。交易保证机构不得从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。
第十七条 存量房交易当事人约定通过专用账户划转交易资金的，买卖双方应当与房地产经纪机构或交易保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》和《存量房交易结算资金托管证明》，办理转移登记手续时应当提交《存量房交易结算资金托管证明》。
存量房交易当事人按照合同约定自行交付交易资金的，办理转移登记手续时应当提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。
第十八条 房地产经纪机构应当如实提供存量房交易经纪合同和交易合同备案信息，并遵守交易结算资金账户管理制度及网上备案系统操作规程。
第十九条 房地产经纪机构违反本办法规定的，市国土房产局可将经纪机构的不良记录记入经纪机构的诚信档案，责令其限期整改，并暂停其网上操作资格。
第二十条 市国土房产局应当定期汇总、分析和发布全市存量房交易信息。
第二十一条 市国土房产局可根据本办法制定实施细则。
第二十二条 本办法自2011年3月1日起施行。
2010年7月19日，原告赖某（丙方）与被告钢管公司（甲方）、第三人成教学校（乙方）签订《实习协议》，约定：甲方为乙方提供学生实习基地，期限自签约之日至2011年1月18日，实习期满，表现良好者可在甲方继续工作，并享受正式员工待遇；甲方负责实习人员岗前培训、考核管理，准时发放工资；乙方按时安排人员到岗实习，协助甲方做好管理工作；丙方自愿到甲方实习并服从管理，辞职须按程序交接，擅自离职的，不支付工资；丙方属实习岗位，按招聘简章的待遇支付工资。签约当日，原告进入被告公司从事轧机工作。被告招聘的工人与实习生实行同工同酬。原告每月工资800元，另发有其他补贴。2010年11月原告在工作时受伤，经仲裁后原告不服，起诉确认原、被告之间存在劳动关系。另查明，成教学校是为成人提供各类学历教育和技术培训的事业法人。2010年5月，其将原告登记在《报名册》上，但未对原告进行过培训，原告未在该校上课。学校未收取原告培训费，也未向原告颁发学生证和培训证书。
本案争议焦点是原告与被告是否成立劳动关系。笔者认为双方建立的是劳动关系。理由如下：
1．原告不属在校学生实习。在校学生实习是指高等教育院校尚未毕业的在校生，根据教学需要，由学校安排到机关或企事业单位参加社会实践以巩固课堂知识，是学校教学的延伸，一般不视为就业，实习生与单位不成立劳动关系。但本案原告并非成教学校的全日制在校生，该校未对原告进行培训，也未收取培训费、未颁发学生证和培训证书等，即原告不受成教学校的管理，其到被告公司“实习”并非学校对其教学培训的延伸。所以，原告不属于在校学生实习。
2．双方符合劳动关系的本质特征。首先，原告与被告符合法律规定的劳动主体资格；其次，原告在被告公司“实习”，接受被告的管理，遵守被告关于辞职等规章制度，形成管理与被管理的从属关系；再次，原告独立从事被告业务组成部分的轧机工作，被告按招聘工人的待遇向原告支付工资及补贴，双方形成有偿劳动。根据劳社部《关于确立劳动关系有关事项的通知》的规定，原、被告之间完全符合劳动关系的本质特征。
3．《实习协议》不应成为认定劳动关系的障碍。用人单位为降低用工成本，规避法律义务，常采用类似签订实习协议的方式行招工之实。在此类案件事实认定上，应着重审查实习人员是否为未毕业的在校学生、实习是否为学校教学的组成部分、实习人员是否以学习技能为目的以及用人单位对实习人员考核管理、支付报酬情况等进行综合认定，而不应仅依据实习协议进行事实认定，以实现法律事实与客观事实的相统一，运用法律的评价与指引功能抵制用人单位的违法行为，保护劳动者的合法权益。
（作者单位：重庆市江津区人民法院）