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人事部关于2001年在职攻读公共管理硕士(MPA)专业学位报名推荐工作有关问题的通知

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人事部关于2001年在职攻读公共管理硕士(MPA)专业学位报名推荐工作有关问题的通知

人事部


人事部关于2001年在职攻读公共管理硕士(MPA)专业学位报名推荐工作有关问题的通知
人事部
人发(2001)52号




各省、自治区、直辖市人事厅(局),国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门
,新疆生产建设兵团人事局:
按照国务院学位委员会办公室《关于2001年在职攻读硕士学位招收工作的通知》(学位办〔2001〕32号)的要求,现将在职攻读公共管理硕士(MPA)专业学位有关报名、考试事项通知如下:
一、考试时间和地点
在职攻读公共管理硕士专业学位入学考试实行全国统一联考。联考课程考试时间为10月13日、14日。
考生可在招收院校所在地指定地点考试,经招收院校同意,也可在考生工作单位所在地指定地点考试。
二、报名时间和考试科目
报名时间为7月10日至31日。
考试科目:政治理论、英语、管理学、行政学、逻辑与数学;其中,政治理论考试由各招收院校单独组织面试,时间、地点自行安排;英语、管理学、行政学、逻辑与数学全国联考。
三、报考条件
国民教育序列大学本科毕业(一般应有学士学位)、工龄四年以上的国家公务员。工作年限计算截止日期为2001年7月31日。
四、报考办法
为有利于在职攻读硕士学位人员培养和使用相结合,实行推荐与考试相结合的报考办法。
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团报考在职攻读公共管理硕士专业学位的考生,必须经本单位同意,由省人事厅(局)审核,并在《2001年在职攻读____硕士学位报名资格审查表》主管部门推荐意见栏填写意见盖章后,方可报名。
国务院各部门报考在职攻读公共管理硕士专业学位的考生,经本单位人事部门同意后,直接向有关院校报名。
列入参照和依照公务员制度管理单位的工作人员,可按上述要求报名考试。
五、组织实施
在职攻读公共管理硕士专业学位的报名推荐工作,国务院各部门由本单位人事部门负责,地方由省、自治区、直辖市人事厅(局),新疆生产建设兵团人事局组织实施。各地人事部门要高度重视,加强领导,认真部署,精心组织。要根据学位办〔2001〕32号文件和本通知的精神,在报名推荐过程中,严格把关,积极鼓励和推荐符合条件的公务员报考,保证报名推荐工作的质量。人事部门在资格审查时,要为考生提供方便,尽快给予答复,最迟不得超过两个工作日,并在政策上给予支持。
报名工作结束后,各招生院校应将当年的招生情况抄报人事部公务员管理司。
联系电话:010-84214983 84228076 84214986


(一九九九年五月国务院学位委员会第十七次会议通过)


一、根据新形势下社会公共管理现代化、科学化、专业化的要求,为建立适应社会主义市场经济需要的办事高效、运转协调、行为规范的公共管理体系,完善国家公共事务和行政管理干部培训制度,建设高素质的专业化国家公共事务和行政管理干部队伍,特设置公共管理硕士专业学位。
二、公共管理硕士专业学位培养目标是政府部门及非政府公共机构的高层次、应用型专门人才。公共管理硕士专业学位的英文名称为国际通行的MasterofPublicAdministration,英文缩写为MPA。
三、公共管理硕士专业学位同管理类其他硕士学位相比,处于同一层次,但类型不同,各有侧重。在培养目标、招收对象、课程设置、培养方式以及知识结构、能力结构等方面有特定要求和质量标准,区别于教学、科研型人才的培养要求,强调直接面向公共管理领域实施专业学位教育。
四、公共管理硕士专业学位获得者应较好地掌握马克思主义基本原理和邓小平理论,坚持四项基本原则,坚持改革开放,德智体全面发展;较好地掌握公共管理学科的基础理论和专门知识,具有较宽的知识面,能够综合掌握政治、经济、法律、现代科技等方面的理论与知识以及定性和定量分析方法;具备从事公共管理与公共政策分析的能力,适应社会主义市场经济发展和依法治国、依法行政的需要。
五、公共管理硕士专业学位招生对象主要为获得学士学位后、有四年以上实际工作经历的政府部门及非政府公共机构的工作人员。
六、招生考试采取全国授权单位联考的方式进行,统一命题,统一录取标准。
七、公共管理硕士专业学位具有跨学科、复合型、应用性的特点。其知识结构以公共管理学科为基础,根据培养方向和管理领域不同,涉及其他相关学科。
八、学习方式以在职学习为主。教学方法采用课堂讲授、研讨、模拟训练、案例分析及社会调查等多种形式。教学内容要学以致用。
九、学位论文应紧密结合政府部门及非政府公共机构的管理实际。论文形式可以是专题研究成果,也可以是高水平的调研报告或案例分析报告。论文应体现学生运用公共管理学科及相关学科的理论、知识、方法分析与解决公共管理实际问题的能力。
十、课程考试合格并通过论文答辩者,授予公共管理硕士专业学位。
十一、公共管理硕士专业学位证书由国务院学位委员会办公室统一印制。


学位办〔2001〕32号



有关单位:
从2001年始,在职攻读硕士学位入学考试全部实行全国统一联考。现将有关事项通知如下:
一、在职攻读硕士学位类别
工商管理硕士(MBA)专业学位、公共管理硕士(MPA)专业学位、法律硕士(JM)专业学位、教育硕士专业学位、高等学校“两课”教师在职攻读硕士学位、中等职业学校教师在职攻读硕士学位、工程硕士专业学位、农业推广硕士专业学位、兽医硕士专业学位。
二、考务与命题工作
在职攻读硕士学位入学全国联考的考务与联考课程命题工作,委托全国学位与研究生教育发展中心负责统一组织,有关事宜由其发文布置。
有关省级学位与研究生教育主管部门负责本地区的报名、考试等组织工作。
教育硕士专业学位、中等职业学校教师在职攻读硕士学位、工程硕士、农业推广硕士专业学位、兽医硕士专业学位的专业课程命题、考试工作由各招收院校自行组织。
三、考试时间及地点
全国联考课程考试时间为10月13日、14日。
考生可在招收院校所在地指定地点考试;经招收院校同意,也可在考生工作单位所在地指定地点考试。
四、报考办法及条件
为利于在职攻读硕士学位人员培养和使用相结合,实行推荐与考试相结合的报考办法。考生必须经本单位人事部门推荐或有关主管部门推荐方可报名。国家有关主管部门可在系统内发文部署有关推荐报名事宜。
报考条件见本通知有关附件。工作年限计算截止期为2001年7月31日。
五、报名时间及方式
报名时间为7月10日至31日。
资格审查截止时间为7月10日。
符合报名条件者领取考生报名资格审查表(可在招收院校获取或在全国学位与研究生教育发展中心主页下载,网址为:http.//www/cdgdc.edu.cn),获得本单位人事部门推荐或有关主管部门的推荐后,在资格审查时间内到招收院校研究生院(处)进行资格审查(可函审)。资格审查后,在规定报名时间内,考生持已经资格审查过的资格审查表到有关省级学位与研究生教育主管部门指定的报名点报名。
六、没有相关专业学位培养单位的省(自治区、直辖市),可由本地区省级有关主管部门自行与有相关专业学位授予的招收院校协商(原则上一个省选拔一所院校),达成委托培养协议,由招收院校于6月20日前报国务院学位办审批。录取限额另行下达。
七、录取原则
在符合国家录取条件的前提下,招收单位可在征询有关主管部门意见基础上负责录取工作。
经有关主管部门推荐的符合报考条件、考试合格者,在录取时优先考虑。
未经批准,不得超限额录取。
符合国家录取条件,由于招收院校已完成录取计划而不能录取者可调剂到相关院校。
八、联考辅导资料
各招收院校或考生本人可与有关出版辅导资料的出版社或教育指导委员会秘书处联系。
在职攻读硕士学位入学考试全国统一联考工作涉及面广,环节多,希望各部门积极配合,相互支持,共同做好相关工作。全国学位与研究生教育发展中心要根据国家关于在职攻读硕士学位工作的总体部署,认真研究,精心组织,加强协调,做好全国联考课程命题和考务组织工作。有关主管部门要积极组织和推荐本系统符合条件人员报考,并在政策上予以支持。各招收院校要按照在职攻读硕士学位工作的报考条件和要求,认真、及时地做好考生资格审查和相关专业课程的考试及复试等工作。有关省级学位与研究生教育主管部门要高度重视,提高认识,加强领导,措施得力,认真负责地做好本地区考生的报名、考试等组织工作。各专业学位指导委员会(专家小组)要积极协助全国学位与研究生教育发展中心做好联考课程命题和考务组织工作。
今年是“十五”第一年,也是在职攻读硕士学位入学考试全部实行全国统一联考的第一年,希望在各方面的共同努力下,把在职攻读硕士学位入学考试全国统一联考工作做好,为在职攻读硕士学位工作的健康、顺利发展打下良好基础。

2001年在职攻读公共管理硕士(MPA)专业学位招收工作的具体安排
一、报考条件
国民教育序列大学本科毕业(一般应有学士学位)、工龄四年以上的政府部门和非政府公共管理机构的在职人员。重点招收政府部门公务员。
凡政府部门的管理人员须按照人事部公务员管理司的统一部署,持省级人事部门的推荐意见方可报名。
符合报考条件的非政府部门人员,持所在单位人事部门的推荐意见也可报名(此类人员录取比例不超过本校当年录取限额的20%)。
二、考试科目
政治理论、英语、管理学、行政学、逻辑与数学;其中,政治理论考试由各招收院校单独组织面试,时间、地点自行安排;其余四门全国联考。
三、联考辅导资料
《公共管理硕士(MPA)专业学位联考考试大纲及考试指南》(中国人民大学出版社)
2001年在职攻读公共管理硕士(MPA)
专业学位招收录取限额
-----------------------------------------
| 单 位 | 限额 | 单 位 | 限额 |
|------------|------|------------|------|
|北京大学 |100 |中国人民大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|清华大学 |100 |北京航空航天大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|北京科技大学 |100 |中国农业大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|北京师范大学 |100 |天津大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|东北大学 |100 |吉林大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|哈尔滨工业大学 |100 |复旦大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|同济大学 |100 |上海交通大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|华东师范大学 |100 |南京大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|浙江大学 |100 |中国科技大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|厦门大学 |100 |武汉大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|华中科技大学 |100 |中山大学 |100 |
|------------|------|------------|------|
|西安交通大学 |100 |国防科技大学 |100 |
-----------------------------------------

2001年在职攻读________硕士学位报名资格审查表
招生学校代码、名称:
-----------------------------------------------------
|姓 名| |性 别| | 出生日期 | 年 月 日 | 照 |
|----------|---|-----|-------|-------------| |
|身份证件号码| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|------|-----------------------------------| |
|现工作单位 | | 片 |
|------------------------------------------| (加盖推荐 |
| 职务 | | 职称 | | 本人联系电话 | | 单位公章) |
|----------|-------------------------------| |
|通信地址(邮编) | ( ) | |
|---------------------------------------------------|
|最后学历| 年 月毕业于 学校 专业 | 获学士时间 | 年 月 |
|---------------------------------------------------|
| |起止年月 | 在何地、何部门、任何职务(从中学开始填写) |
| |-----|-------------------------------------------|
|考| | |
|生| | |
|个| | |
|人| | |
|简| | |
|历| | |
| | | |
|-------|-------------------------------------------|
| 应试语种 | |报考专业或领域| |
|-------|-------------------------------------------|

| | 选择:□工作单位所在地 (省、自治区、直辖市)或 |
|申请考试所在地| |
| | □招生单位所在地 (省、自治区、直辖市) |
|---------------------------------------------------|
|以上各项由考生本人填写 |
|---------------------------------------------------|
|考生所在单位推荐意见(包括对报名资格、考试地点和报考领域的意见): |
| |
| |
| |
| 单位人事部门盖章 |
| 年 月 日 |
|---------------------------------------------------|
|主管部门推荐意见: |
| |
| |
| |
| 主管部门盖章 |
| 年 月 日 |
|---------------------------------------------------|
|审核意见(包括对报名资格、考生申请的考试地点和应试语种的意见): |
| |
| |
| |
|-------------------------- |
|应试专业课: | 招生学校盖章 |
|科目____考试时间____考试地点____ | 年 月 日 |
|---------------------------------------------------|
|信息卡编号(由报名点填写): |
-----------------------------------------------------
注:1、本表一式三份,一份留招生学校存档,一份交考生报名使用,一份考生留存。
2、本表可从www.cdgdc.edu.cn网址下载。




招生学校(章):
----------------------------------------
| | |政府人事部门| | | | | |
| | | | | 男 | | 女 | |
| | |推荐人数 | | | | | |
| 报名总数 | |------|----|---|--|---|---|
| | | | | | | | |
| | | 其他 | | 男 | | 女 | |
| | | | | | | | |
|------|----|------|----|---|--|---|---|
| | |经政府人事部| | | | | |
| | | | | 男 | | 女 | |
| | |门推荐者 | | | | | |
| 录取总数 | |------|----|---|--|---|---|
| | | | | | | | |
| | | 其他 | | 男 | | 女 | |
| | | | | | | | |
|--------------------------------------|
| 录取公务员(含参照、依照公务员制度管理的工作人员)有关情况 |
|--------------------------------------|
| | 中央部委 | 省级机关 | 地市机关 |县(市)及其以下机关|
| 地区分布 |------|------|------|----------|
| | | | | |
|------|------|------|-----------------|
| | | | 人大、政协、法院、 | |
| | 行政机关 | 党委机关 | | 其他 |
| | | | 检察院机关 | |
| 单位性质 |------|------|------------|----|
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
|------|-------------------------------|

| | 部级 | 司级 | 处级 | 科级及其以下人员 |
| 职务结构 |----|----|----|----------------|
| | | | | |
|------|---------|---------------------|
| | 35岁以下 | 36-45岁 | 46岁以上 |
| 年龄结构 |---------|----------|----------|
| | | | |
|------|-------------------------------|
| | |
| 备 注 | |
| | |
----------------------------------------


2001年6月1日

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市烟草制品零售点布局管理办法的通知

湖南省岳阳市人民政府办公室


岳政办发[2008]15号

岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市烟草制品零售点布局管理办法的通知


各县、市、区人民政府,岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及中央、省属驻岳各单位:

《岳阳市烟草制品零售点布局管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。



二○○八年八月六日





岳阳市烟草制品零售点布局管理办法







第一章 总则



第一条 为加强烟草制品零售市场管理,合理布局烟草制品零售点,规范烟草制品零售经营行为,维护零售经营者和消费者权益,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国烟草专卖法》、《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》和《烟草专卖许可证管理办法》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称烟草制品零售点主要指经营卷烟、雪茄烟的零售点。

第三条 本办法适用于岳阳市行政区域内的烟草专卖行政主管部门应当地公民、法人或其他组织关于从事烟草制品零售经营的申请,核发烟草专卖零售许可证,设定烟草制品零售点,并根据各种实际因素对烟草制品零售点实施合理布局。

第四条 烟草制品零售点(以下简称零售点)布局坚持“科学规划、控制总量,优化结构、满足需要、公平竞争、便民利民”的原则。



第二章 零售点布局与设定



第五条 根据我市人口数量、交通状况、经济发展水平、经营区域状态、居民消费能力等因素,按照总体规划,逐步调整原有零售点,科学合理布局设定新的零售点。

第六条 全市按总人口数的5.5‰控制零售点的总体数量,其中城镇零售点总量不超过全市城镇总人口数的7‰,农村零售点总量不超过全市农村总人口数的4.5‰。

第七条 市、县城区,乡镇人民政府所在集镇或其他有一定规模的乡镇集贸市场,按照下列规定布局零售点:

(一)人口密集、人口流量大的主要街道,零售点间距一般不少于20米,街道同侧300米以内零售点总数不超过10个并保持合理间距。

(二)人口流量较小的一般街道,零售点间距一般不少于50米,街道同侧300米以内零售点总数不超过5个并保持合理间距。

(三)一个街道同一门牌号码内有若干附号的院落只设1个零售点。

(四)城区住宅小区内,零售点总量一般不超过其总人数的3‰。

(五)高等院校和大型企事业单位内,零售点总量一般不超过其总人数的1.5‰。

(六)综合性批发市场、农副产品批发市场,摊位总数在200个以下的不超过10个零售点,摊位总数在200个以上的不超过15个零售点,并保持合理间距;以出租柜台为主要经营方式的大型商场,不超过5个零售点。

(七)火车站、汽车站、港口(码头),零售点布局比例控制在其摊位总数的15%以内,最多不超过10个,并保持合理间距。

第八条 农村按下列规定布局零售点:

(一)位于城镇郊区、交通便利的村,零售点总量不超过该村总人口数的5.5‰。

(二)交通较便利的村,零售点总量不超过该村总人口数的5‰。

(三)地处山区、交通不便的村,零售点总量不超过该村总人口数的3‰。

(四)烟草专卖行政主管部门要积极创造条件,确保农村每个村至少设定1个以上零售点。

第九条 属于下列情形之一的,实行一点一证,不受布局间距限制:

(一)营业面积在500平方米以上的饭店、宾馆、酒店、茶楼、度假村及娱乐场所。

(二)营业面积在200平方米以上的大中型副食品商场、超市。

(三)营业规模在50张床位以上的旅馆。

(四)监狱、拘留所、劳教所、戒毒所等特殊场所。

(五)当地烟草专卖行政主管部门认为有必要设定零售点的其他特殊情况。

第十条 有下列情形之一的,禁止设定零售点:

(一)经营场所基于安全因素不适宜经营烟草制品的,包括经营有毒、有害、易燃易爆物品的场所及其他明令禁止烟火的区域等。但单个门面兼营烟花鞭炮,存放烟花鞭炮与存放烟草制品的间距在3米以上且采取有效隔离措施的,可适当放宽限制。

(二)外商投资的商业企业、个体工商户或者其他商业性组织。

(三)中、小学校校内以及距离校门口50米半径范围内。

(四)无与住所相独立的固定经营场所的。

(五)流动性摊点以及利用自动售货机(柜)和互联网络销售烟草制品的。

(六)违章建筑或一年内待拆迁的门店。

(七)礼品回收店、商品寄卖店和典当行。

(八)国家烟草专卖行政主管部门规定的其他不予发证的情形,以及当地烟草专卖行政主管部门认为不能设定零售点的其他情形。

第十一条 属于下列场所之一的,不宜设定零售点:

电话亭、报刊亭、理发店、美容店、网吧、音像店、文化用品店、服装店、五金店、建材店、生资店、化工产品店、缝纫店、干洗店、修理店等与南杂食品经营无关的场所。



第三章 许可与监管



第十二条 本市各级烟草专卖行政主管部门负责当地烟草专卖零售许可证的办理与监管。有关行政主管部门按照职责分工依法对烟草制品零售市场实行相关监管。

第十三条 申领烟草专卖零售许可证,应当具备下列条件:

(一)有与经营烟草制品零售业务相适应的资金。非个体经济性质的经营者不得低于10000元,城镇个体经营者不得低于5000元,城镇郊区个体经营者不得低于3000元,农村个体经营者不得低于2000元。

(二)有与住所相独立的固定经营场所。经营场所应有坐落地址、门牌号码和通讯工具,有必要的营业面积、货架、柜台等。租赁的经营场所,其租赁期必须在一年及以上。

(三)符合当地零售点合理布局的要求。

第十四条 在控制总量、合理布局的前提下,对符合本办法第十三条规定条件的申请,按“受理在先”的原则办理烟草专卖零售许可,即烟草专卖行政主管部门在同等条件下,根据受理申请的先后顺序做出许可决定。

当2个或2个以上经营者同时提出申请时,按下列情形并以第(一)项到第(八)项为先后顺序办理烟草专卖零售许可:

(一)无违法违规记录。

(二)延续申请和恢复营业申请。

(三)持有效证件的残疾人、下岗职工、烈属、低保户,未安排职业的复员退伍军人,自主创业的大中专院校毕业生。

(四)烟草制品配送车辆能够直接送货到店。

(五)烟草制品进货款实行网上代扣。

(六)最近一年内销售烟草制品数量较多的,或同等销售总量条件下销售收入较多。

(七)营业面积较大。

(八)零售点属于自有经营场所。

第十五条 连锁经营企业在申请烟草专卖零售许可证时,应当由各分店分别向所在地烟草专卖行政主管部门提出申请。

第十六条 当持有许可证的烟草制品零售户数量达到本地区所规定的发证数量时,当地烟草专卖行政主管部门应及时将额满信息向社会公布,并停止发证。直到有烟草专卖零售许可证被依法收回或注销后,再按照“先出后进、退一进一”的原则发放许可证

第十七条 原已设定的与本办法要求不符的零售点,其烟草专卖零售许可证有效期满后,不予延续或重新许可;但已取得许可证且长期规范经营的可适当放宽限制。

第十八条 有下列情形之一的,不予办理烟草专卖零售许可证:

(一)被取消从事烟草专卖业务资格不满3年。

(二)因申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料,烟草专卖行政主管部门作出不予受理或不予发证决定后,申请人一年内再次提出申请。

(三)因申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得的烟草专卖许可证被撤销后,申请人3年内再次提出申请。

(四)未领取烟草专卖零售许可证经营烟草制品业务,并且一年内被执法机关处罚两次以上,在3年内申请领取烟草专卖零售许可证。

(五)因违法经营被执法机关处罚2次及以上或违法经营被工商行政主管部门吊销营业执照。

第十九条 烟草专卖行政主管部门应加强对烟草制品零售经营活动的监督检查,对应该收回、撤销、注销的烟草专卖零售许可证应当及时依法处理。



第四章 附则



第二十条 本办法所称烟草制品零售点间距,是指2个烟草制品零售点沿所在街道之间可通行的最短距离。需进行间距测量时,申请人和烟草专卖管理人员应当共同在场,并书面签字认可。

第二十一条 本办法由岳阳市烟草专卖局负责解释和组织实施,并根据社会经济发展状况适时进行调整。

第二十二条 各县、市烟草专卖行政主管部门可依据本办法并结合当地实际制定实施细则。

第二十三条 本办法自发布之日起施行。




房屋交付法律评说

作者:梁桦水(梁鹏)
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785


在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙,作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准,只有办理登记手续后,房屋所有权才发生转移。但是,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称司法解释)规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定,商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用,就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行,但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套,建筑面积为151平方米,单价为11800元,交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时,双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房,出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日,才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中,出卖人承认其逾期交房,但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙,应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果,一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系,形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行,不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先,崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件,构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次,从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”(即两书一表)。这三个条件是同时具备方可办理接收手续,不是其中之一具有时交房条件具备。因此,出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”,才使得交房条件全部满足合同的约定。因此,崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定,而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定:李某购商品房一套,总价款155万元,双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房,交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房,双方的合同约定违反了国家强制性规定,拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定,主张确认无效。要求出卖人承担违约责任,支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道:在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件,该约定是双方当事人的真实意思表示,不违背国家法律、法规的强制性规定,应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的,向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实,不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利,承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任,由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言,双方签定的合同是有效的,所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格,这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以,当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定,且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更,但是合同的变更要求当事人协商一致,未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任,在此案中出卖人未违约且合同合法有效,买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任,并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》,合同中约定该商品房价值250000元,交房时间为2001年6月10日,约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收,2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书,王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符,于是向人民法院提出诉讼,请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称:出卖人已经向买受人如期交付了房屋,买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任,对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用,而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙,并且实际使用并控占了该房屋,但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定,重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效,应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元,开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用,陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续,并一次结清剩余房款,并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付,发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求,开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书,业主未按照合同约定领受房屋,房屋已经交付,发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院,请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转,除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险,在交付前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人在接到出卖人的交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续,陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由,所以,该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》(下称“合同”)。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价,买受人的付款方式及时间,同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》,交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》,于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1,原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房;2,自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续,逾期视为本公司完成了交房义务,该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用;......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续,被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中,被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对,致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼,诉讼请求包括:1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任;2,判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果,收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利,这一做法是目前房地产交房的通例,被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费,原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为,合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件,只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙,至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿,原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示,原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定,对双方均具有约束力;被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房;被告不是上述税费的代征机关,原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费;被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析:
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍,其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同,仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝,双方对于交接房屋一节也就未作出变更,被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,商品房的交付以向买受人交付钥匙为准,双方另有约定的除外,房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更,原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以,原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上,原告委托被告与否应当完全决定于原告,委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时,承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同(包括预售合同)时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告,也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以,在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当,以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

广告的效力
作者:梁桦水(梁鹏)
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785

原告:张女士
被告:北京市某房地产开发公司
案件介绍:
原告称其于2002年5月,原告到被告售楼处拟购买一套商品房,被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地,经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致,于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年,被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地,改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据,原告于2002年5月底入住,而停车场是在2002年底修建的,在小区规划图的位置上有此规划,且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求,如支持原告的诉讼请求将违反设计规划,并损害其他业主的利益,停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效;被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划,但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征:
1,所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中,意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2,合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系,还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3,撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4,撤消权的行使具有时限,当事人不行使或迨于形式该权利,期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5,撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实,将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因,原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈,是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的,故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范,具体为:1,房地产预售、销售广告必须载明下列事项,即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的,应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号;2,房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中对价格有表示的,应当清楚的表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;......6,房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或建设中的,应当在广告中加以注明;.....10,房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的,应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么,楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢?我们认为,楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的,则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上,双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”