预购商品房再转让
——田冲

案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。


浙江省教育厅


浙江省自费出国留学中介服务管理实施办法（试行）


第一章 总 则

第一条 根据教育部、公安部、国家工商行政管理局颁布的《自费出国留学中介服务管理规定》和《自费出国留学中介服务管理规定实施细则》精神，结合我省实际情况，特制定本办法。

第二条 申办自费出国留学中介服务的单位必须是在浙江省行政区域内正式注册的具有独立法人资格的教育机构或教育服务性机构。为稳步而有序地开展我省的留学中介服务活动，现阶段，申报单位以高校为主，暂不受理中小学校的申请。

第三条 中介服务机构的主要工作人员应具有大学专科以上学历、熟悉我国和相关国家的教育情况和自费出国留学政策或者从事过教育、法律工作；工作人员构成中应有具备法律、外语、财会和文秘专业资格的人员；中介服务机构的工作人员不得少于5人，其中专职人数不少于3人。法定代表人应当是具有浙江省常驻户口的中国公民。

第四条 中介服务机构应当具有一定数量的备用金，以在其服务对象合法权益受到损害时能够赔偿，其数额不低于50万元人民币〔按《浙江省自费出国留学中介机构备用金委托监管协议书》（附样本）执行〕。

第五条 中介服务的业务范围包括：出国留学的信息和法律咨询、代办入学申请、提供签证服务、进行出国前的教育、培训等。中介服务的主要对象为已完成高级中等教育或高等教育后申请自费出国留学的具有浙江省常驻户口的中国公民，在国外学习时间须在3个月以上。大专以上学生自费出国留学需符合《关于自费出国留学有关问题的通知》（教留[1993]81 号）的规定。


第二章 中介服务机构的申办程序和资格认定


第六条 申办中介服务业务的机构应向浙江省教育委员会提出申请，填写《自费出国留学中介服务机构资格申请表》，并提交下列材料和证明（所有材料一式六份）：

1、申请书；

2、申办机构法人资格证明；

3、法定代表人、主要工作人员的简历和有关证明（含身份证、户籍证明、学历证书、执业证明等）

4、与国外高等教育机构或其他教育机构直接签署的有法律效力的合作意向书或协议（中、外文本）以及经我驻外使、领馆认证的国外签约方的法人资格证明；

5、资产证明或会计师事务所出具的验资报告；

6、机构章程；

7、中介服务机构拟开展中介服务业务的工作计划、行政区域、可行性报告及收费标准的说明；

8、与服务对家签署的《自费出国留学中介服务协议书》样本；

9、中介服务机构场所证明（场地租赁合同，房地产证）及办公设施证明；

第七条 浙江省教育委员会在正式受理申请材料后15个工作日内完成对申请材料的审核，在征得浙江省公安厅的同意后，分别报教育部、公安部进行资格认定。通过资格认定的机构，由浙江省教育委员会发给《资格认定通知书》，并通知浙江省公安厅和浙江省工商行政管理局。

第八条 中介服务机构在接到《资格认定通知书》后，应与浙江省教育委员会和浙江省公安厅及所指定的国有银行签订《浙江省自费出国留学中介机构备用金委托监管协议书》，并将备用金存入所指定的国有银行委托帐号，凭该银行出具的存款证明到浙江省教育委员会领取《自费出国留学中介服务机构资格认定书》。

第九条 中介服务机构持《自费出国留学中介服务机构资格认定书》和其他有关文件及证件依法向工商行政管理部门申请登记注册，领取营业执照后，方可从事中介服务活动。并向浙江省教育委员会和浙江省公安厅备案。


第三章 中介服务机构的运营


第十条 中介服务机构不得设立分支机构，不得以承包或者转包等形式委托其他机构或个人开展中介服务业务。

第十一条 中介服务机构不得到学校开展自费出国留学咨询、讲座、座谈会、介绍会等任何形式的自费出国留学招生活动。

第十二条 中介服务机构应根据中华人民共和国合同法》与其服务对象签署具有法律效力的《自费出国留学中介服务协议书》，明确双方的权利与义务。《自费出国留学中介服务协议书》内容变更需报浙江省教育委员会备案。

第十三条 获得《自费出国留学中介服务机构资格认定书》的中介服务机构名称、法定代表人等事项发生变化时，应按有关规定，重新办理资格认定手续；中介服务机构住所、主要工作人员发生变化，应报浙江省教育委员会、浙江省公安厅出入境管理部门备案，同时依法向工商行政管理部门办理变更登记手续或备案。

第十四条 获得《自费出国留学中介服务机构资格认定书》的中介服务机构与国外高等院校或其他教育机构签署的合作意向书或协议及经我驻外使、领馆认证的国外签约方的法人资格证明，应报浙江省教育委员会确认；该“确认”为中介服务机构申请发布自费出国留学中介服务广告的必要证明。中介服务机构发布自费出国留学中介服务广告须经浙江省工商行政管理局批准。

第十五条 中介服务机构应当在《自费出国留学中介服务机构资格认定书》有效期截止前3个月内，向浙江省教育委员会申请重新认定中介服务机构资格。申报、审核要求和程序按照本办法第二章的有关规定办理。

第十六条 中介服务机构应当在破产、解散、停业60日前，以书面形式向浙江省教育委员会提出终止中介服务申请（应包括处理善后事宜的措施、期限和留守人员名单），并缴还《自费出国留学中介服务机构资格认定书》；经教育部商公安部核准后，向原办理企业登记注册的工商行政管理部门申请注销登记；并向浙江省公安厅备案。


第四章 对中介服务机构的管理、监督、检查和处罚


第十七条 浙江省教育委员会、浙江省公安厅、浙江省工商行政管理局为我省贯彻教育部、公安部和国家工商行政管理局第5号、6号令的执行单位，依法对我省的中介服务机构进行监督管理。上述三个单位的职能部门浙江省教育委员会外事处、浙江省公安厅出入境管理处、浙江省工商行政管理局企业登记处组成工作管理小组、负责本项工作的监督、检查和协调。

第十八条 浙江省教育委员会、浙江省公安厅分别委托各市（地）教委、公安部门，按第5号、6号令协助管理所在行政区域内的自费出国留学服务中介机构。凡市（地）所属的教育机构或教育服务性机构申办包费出国留学中介时，应先征得市（地）教委和公安部门的同意。

第十九条 中介服务机构应当按照年审要求，于每年初向浙江省教委和浙江省公安厅提交上一个年度经营情况报告、下一年度工作计划以及其他有关材料，同时抄送所在市（地）教委和公安部门。对不符合资格认定要求的中介服务机构，由浙江省教育委员会会同浙江省公安厅和浙江省工商行政管理局依法责令其限期整改；对拒不按期整改或者有违法情况造成严重后果的，由浙江省教育委员会征得浙江省公安厅同意后，提出取消其中介机构资格的建议，并报教育部和公安部审批。

第二十条 被取消中介服务资格的机构，应当向浙江省教育委员会缴还《自费出国留学中介服务机构资格认定书》，并向原办理企业登记注册的工商行政管理部门申请注销或者变更登记。

第二十一条 对违法经营的中介服务机构，以及未经资格认定、擅自开展中介服务业务的机构，由浙江省教育委员会会同浙江省公安厅和浙江省工商行政管理局依法查处。


第五章 附 则


第二十二条 暂不受理境外机构、外国在华机构以及中外合资机构和中外合作办学机构的中介服务机构资格认定的申请。

第二十三条本《办法》由浙江省教育委员会、浙江省公安厅、浙江省工商行政管理局负责解释。

第二十四条本《办法》自发布之日起施行。