贵州省人民政府


贵州省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法

贵州省人民政府令第６号　　


《贵州省实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》已经１９９４年６月９日省人民政府常务会议通过，现予发布施行。

省　长　陈士能
１９９４年６月３０日

　　　　　　　　　
第一章　总则

　第一条　为合理开发、利用城镇国有土地，加强城镇国有土地使用权出让和转让管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，结合我省实际，制定本办法。
　第二条　在本省行政区域内，出让、转让、出租、抵押、终止城镇国有土地使用权，必须遵守本办法。
　第三条　本办法所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地），但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
　第四条　城镇国有土地使用权出让，实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理的原则。
　第五条　国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
　第六条　依照本办法取得的土地使用权，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押，或者用于其他经营活动，合法权益受法律保护。
　　土地使用者开发、利用、经营土地，必须遵守有关法律、法规、规章的规定，并不得损害社会公共利益。
　第七条　省、州、市、县、特区人民政府及地区行署土地管理部门，主管本行政区域内土地使用权出让工作，负责土地使用权转让、出租、抵押、终止的权属管理和监督检查。
　第八条　按本办法和其他有关规定需要进行地价评估的，由取得土地资产评估资格的专业性评估机构进行。

　　　　　　　　　　　 第二章　土地使用权出让
　　
　第九条　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付地价款的行为。
　　前款所称的地价款，包括土地使用权出让金、征地费和土地开发费等。
　第十条　土地使用权出让地价款，由市、县以上人民政府土地管理部门会同有关部门，根据地块用途、使用年限、地块大小、形状、容积率、区位、土地开发成本和市场行情等因素，在基准地价的基础上核定。
　第十一条　土地使用权出让应有计划、有步骤地进行。市、县人民政府应根据土地利用总体规划和社会经济发展计划、产业政策，制定年度土地开发供应计划，依法经批准后实施。
　第十二条　土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照《贵州省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》规定的国家建设用地审批权限报经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。
　第十三条　土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。合同应当包括出让地块的位置、面积、出让年限、土地用途和利用要求、投资开发期限、地价款及支付方式、违约责任等内容。
　　出让方案未经依法批准的，签订的出让合同无效。
　第十四条　土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：
　　（一）居住用地７０年；
　　（二）工业用地５０年；
　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；
　　（四）商业、旅游、娱乐用地４０年；
　　（五）综合或者其他用地５０年。
　第十五条　土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议方式进行，但经营性用地须采用招标、拍卖方式。
　　经营性用地是指商业、旅游业、房地产业、金融业、娱乐业等用地。
　第十六条　土地使用权出让招标程序：
　　（一）市、县人民政府土地管理部门根据依法批准的土地出让方案，发布招标公告；　　
　　（二）投标者向市、县人民政府土地管理部门领取招标文件，缴纳投标保证金；
　　（三）市、县人民政府土地管理部门组织有关部门组成评标组，进行开标、评标、决标，并在决标之日起７日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
　　（四）中标者在接到中标通知书１０日内与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，超过期限的，可取消其中标权，另行组织招标，已收投标保证
金不予退还；
　　（五）中标者在正式签订合同时应缴纳地价款总额１０％的定金。
　第十七条　土地使用权出让拍卖程序：
　　（一）市、县人民政府土地管理部门根据批准的出让方案，发布拍卖公告；
　　（二）竞投者按拍卖公告规定期限申报参加竞投，领取拍卖土地使用权有关资料，并缴纳竞投保证金；
　　（三）市、县人民政府土地管理部门按公告规定的时间、地点主持拍卖，竞投者按规定的方式应价；
　　（四）拍卖主持人按拍卖规则当场宣布竞投得主，并在５日内向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
　　（五）竞投得主即时与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并缴纳地价款１０％的定金。
　第十八条　土地使用权出让协议程序：
　　（一）市、县人民政府土地管理部门向有意受让人提供经批准出让地块的必要资料；
　　（二）有意受让人在规定时间内向市、县人民政府土地管理部门提交土地开发建设方案、所出地价款金额及支付方式、资信证明等；
　　（三）市、县人民政府土地管理部门对有意受让人提交的文件、资料进行审核论证，在１５日内作出答复；
　　（四）市、县人民政府土地管理部门与有意受让人协商一致，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人缴纳地价款２０％的定金。
　第十九条　未经出让方同意，逾期未按规定全部缴纳地价款的，市、县人民政府土地管理部门有权解除合同，土地使用者所交定金不予退还。
　　市、县人民政府土地管理部门未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并由市、县人民政府土地管理部门双倍返还定金。
　第二十条　受让人持出让合同和缴纳地价款凭证，到土地管理部门办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。
　第二十一条　土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划建设要求的，须征得出让方同意，并经县级以上人民政府土地管理部门和城市规划部门批准后，依照本办法有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整地价款，办理土地使用权变更登记，换领《国有土地使用证》。

　　　　　　　　　　　 第三章　土地使用权转让

　第二十二条　土地使用权转让是指土地使用者将经过出让程序获得的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
　第二十三条　转让土地使用权需具备以下条件：
　　（一）具有土地使用权出让合同并缴清出让土地使用权地价款和有关税、费；
　　（二）领有《国有土地使用证》或合法的土地使用批准文件；
　　（三）按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地，投入开发建设的资金已达到投资总额（不包括地价款）的２５％以上。
　第二十四条　土地使用权转让的年限不得超过出让合同规定的年限减去已使用的年限。
　　土地使用权转让时，出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
　第二十五条　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围和使用年限内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　同一建筑物所有权分割转让的，建筑物使用范围内的土地使用权同时分割转让；土地使用权不能分割的，按共有土地使用权处理。
　　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
　第二十六条　土地使用权转让，当事人双方应签订转让合同，并持转让合同和有关证件，办理土地使用权过户登记，换领《国有土地使用证》。
　　因转让地上建筑物、其他附着物所有权而导致土地使用权转让的，应先到土地管理部门办理变更土地登记，换领《国有土地使用证》，再到房产管理部门办理房产过户登记，换领《房产证》。
　　未办理土地使用权转让登记，只办理房产过户登记的，其房产转移视为动产转移。　　
　第二十七条　土地使用权及其地上建筑物、其他附着物转让时，因转让取得收入的单位和个人应依法纳税。
　第二十八条　以土地使用权为条件，与他人联建房屋或以土地使用权作价入股举办联营、股份企业以及外商投资企业的，按照本章规定办理。
　第二十九条　土地使用权转让价格明显低于当时市场价格的，市、县以上人民政府有优先购买权。
　　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县以上人民政府可采取必要的措施。
　第三十条　土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途和规划建筑要求的，依照本办法第二十一条的规定办理。
　　
　　　　　　　　　　　 第四章　土地使用权出租

　第三十一条　土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将通过出让或依法转让取得的土地使用权，单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　第三十二条　土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违反法律、法规和出让合同的规定。
　第三十三条　土地使用权出租的期限，应当在土地使用权出让合同规定的使用年限内，由出租人与承租人双方协商确定。
　　土地使用权租赁期间，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，承租人应当按租赁合同的规定享有权利和承担义务。
　第三十四条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物的出租，出租人和承租人在租赁合同签订后１５日内必须到土地所在地的市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理登记。未办理登记的，租赁合同无效。
　第三十五条　出让后的土地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的，出租方应依法纳税。
　第三十六条　出租人在土地使用权出租期间需要转让其土地使用权时，应在９０日以前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让的权利。
　　出租人在土地使用权出租期间将土地使用权转让给第三人时，转让合同应注明原租赁关系，原租赁合同对第三人和承租人继续有效。

　　　　　　　　　　　 第五章　土地使用权抵押

　第三十七条　土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人或第三人（以下简称抵押人），将其通过出让或依法转让获得的土地使用权作为抵押物，抵押给债权人（以下简称抵押权人）清偿债务的担保行为。
　　土地使用权抵押，抵押人与抵押权人必须签订抵押合同。
　第三十八条　抵押土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　第三十九条　土地使用权抵押期限应在土地出让合同规定的使用年限内，由抵押人与抵押权人双方协商确定。
　　在抵押期间，土地使用权及地上建筑物、其他附着物的所有权不发生转移，抵押人必须继续履行出让合同。
　第四十条　土地使用权及地上建筑物、其他附着物的抵押，抵押人和抵押权人双方应在抵押合同签订后１５日内到土地所在的市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记，未办理登记的，抵押合同无效。
　第四十一条　抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人可依照法律、法规、规章和抵押合同的规定处分抵押财产。
　　抵押权人处分抵押物时，土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
　　按本条第一款、第二款规定取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，应当依照规定办理过户登记。
　第四十二条　抵押权因债务清偿或者其他原因消灭的，抵押人和抵押权人双方应当在抵押合同终止后１５日内到市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理注销抵押登记。
　　
　　　　　　　　　　　 第六章　土地使用权终止

　第四十三条　土地使用权因出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
　第四十四条　土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应于期满６个月前向出让方提出申请，经出让方同意后，依照本办法第二章的规定，重新签订土地使用权出让合同，支付地价款，办理土地登记、领取《国有土地使用证》。
　第四十五条　土地使用权期满，土地使用者未申请续期的，土地使用权由市、县以上人民政府土地管理部门代表政府无偿收回，并同时注销土地使用证；该地上建筑物、其他附着物所有权由人民政府无偿取得。
　第四十六条　国家对土地使用者依法取得的出让土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。
　　
　　　　　　　　　　　 第七章　划拨土地使用权

　第四十七条　划拨土地使用权是指未履行出让手续、缴纳出让地价款，土地使用者通过其他方式依法取得的土地使用权。
　　通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应依照国家规定每年缴纳土地使用税费。
　第四十八条　划拨土地使用权，除本条第二款规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
　　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以依法转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）已补办土地使用权出让手续、补交地价款或者以转让、出租、抵押所获收益抵交地价款。
　　划拨土地使用权补办出让手续后的转让、出租、抵押，分别依照本办法第三章、第四章、第五章的规定办理。
　第四十九条　以行政划拨方式取得土地使用权后，由非经营性改用于经营性的，必须依法报经批准，并向土地所在市、县人民政府土地管理部门补办土地使用权出让手续，补交地价款，换领《国有土地使用证》。
　第五十条　划拨土地使用权转让、出租、抵押补交地价款，根据其位置、用途和使用年限，按下列标准收取：
　　（一）商业、服务、旅游、娱乐用地不低于地价款的４５％；
　　（二）商品住房用地为地价款的３５％－４０％；
　　（三）工业及其他用地为地价款的３０％－３５％。
　第五十一条　以行政划拨方式取得土地使用权的单位或个人，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，由市、县人民政府无偿收回土地使用权。
　第五十二条　市、县人民政府因城市建设和其他国家建设需要，可以依照法律程序无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物、其他附着物应根据实际情况给予适当补偿。

　　　　　　　　　　　　　　第八章　罚则

　第五十三条　违反本办法，未经批准或者越权批准出让城镇国有土地使用权的，批准文件无效，由市、县以上人民政府土地管理部门按非法占地和越权批地行为处罚。
　第五十四条　擅自改变出让合同规定的土地用途的，由市、县人民政府土地管理部门责令其限期改正；拒不改正的，可依法无偿收回土地使用权，注销土地使用证，并可处以每平方米１０元至５０元的罚款。
　第五十五条　土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地或开发程度未达到规定标准的，由市、县人民政府土地管理部门责令其限期改正，并根据情节给予警告或处以每平方米１０元至５０元的罚款；超过两年未使用的，无偿收回土地使用权。
　第五十六条　违反本办法，未办理土地登记的，其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为不具有法律效力，市、县人民政府土地管理部门可根据情节处以出让、转让、出租、抵押金额２％－５％的罚款。　　
　第五十七条　违反本办法，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权和分割转让土地使用权的单位和个人，由市、县以上人民政府土地管理部门没收其非法所得，并可处以非法交易额２０％－５０％的罚款。
　第五十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

　　　　　　　　　　　　　　第九章　附则
　第五十九条　市、县人民政府土地管理部门依照本办法收缴地价款，并按规定上缴财政。收取的地价款列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
　第六十条　本办法由贵州省土地管理局负责解释。
　第六十一条　本办法自颁布之日起施行。

一宗免职案点评

中国劳动关系学院 张喜亮

此案处理时间之长，涉及的程序之多，实属少见。就案情本身来说，并没有那么的复杂，笔者认为，其中的法律问题应当是比较简单的，人为因素却是极其复杂的。此案给人们的启示是多方面的。

第一，单位管理的人为因素问题。

宫秀丽任职，按聘任合同之约定为期一年半。由此，聘任单位应当以受聘者一年半的业绩进行考核，决定其任免。单位在聘任合同生效一个月前制定半年期完成利润考核标准，并以此决定任免。如果可以从法理言之的话，如果聘任合同没有特别约定的，那么前边规定的按照半年利润考核指标决定免除宫秀丽的职务，应当属于无效之举：因为后边的合同约定实际上是否定了前边考核决定的。
对于1992年利润核算标准，双方形成了争议。事实上翌年2月确实有6万元的进账且足以实现2万元的利润考核指标，可见，免职宫秀丽的要件已经不存在了。如果说单位否认宫秀丽所言之核算标准的话，那么，专业机构出具了书面说明之后，领导毅然决定免其职，不能不让人置疑；另称宫秀丽没有将主要精力放在海南公司，显然是一种主观臆断成莫须有之嫌。再者，免职后按理应适当安排工作，单位将其按照所谓富余人员处理，显然是一种不负责任的做法。
凡此种种，不能不说是人为地把事情复杂化了。

第二，仲裁和诉讼中的问题。

仲裁机构受理此案，应当是考虑到了时效的问题，该案发生至第一次申请仲裁，历时多年；仲裁机构能够受理此案，在时效上是采取了变通灵活态度，然而，在具体审理的过程中却采用了一种极其刻板而简单的方式：举证不利予以驳回。在劳动争议案件的审理中，举证责任倒置即职工方无力举证单位方应当做无过错举证的原则，仲裁庭不可谓不知。当然，也许在审理过程中另有其他情节。实际上，如果仲裁员能够对此案更细心更责任感地审理，笔者认为，此案不会是简单的驳回。因为工资减发或医疗费用之类的事项，并非是那么难查证。但是，二次仲裁还算是具有一定的素质，如果在第一次仲裁时能够是这样的话，此案应当更能令人欣慰。同一案件同一仲裁机构，出现两个迥异的结果，除有申诉人的责任，还应当有更多的启示。
当事人对仲裁裁决不服，向人民法院提请诉讼。武昌法院受理此案，于法有据。但法院在审理中认定仲裁未审的内容本院亦不审理，这其中实则有法理认识的模糊。法院受理劳动争议案件是根据民事诉讼法进行的，作为一宗民事案件，法院应当根据当事人的请求做出相应的判决而不是根据仲裁的内容确定审理的议题。仅仅根据仲裁与否的议题而简单驳回，除有其他难言之隐，难免令人置疑法官的法律素养。第一次提请诉讼，武昌法院因仲裁未审理事项作出驳回处理，而对第二次起诉作出的判决，则令人莫名其妙。中级法院撤销一审判决不无道理。

第三，执行问题

一般来说，当事人不服裁决而在法定的时效内提起诉讼，法院作出判决的，裁决书不具有法律效力。此案则有其特殊。虽然一审法院对此案作出了判决，但是，二审法院则认定一审法院审理有误且撤销一审法院判决。一审判决被撤销，则本案实际上只有一个具有实质意义的处理结果即裁决书。如果不认定裁决书的效力，那么，此案便完全是一场法律的游戏，当事人的纠纷没有得到丝毫的解决，法律的精神便被亵渎。如果不能执行裁决书的话，此案于情、于理、于法都是不合逻辑的。如果对于裁决书的执行，当事人一方或双方有异议，可以寻求其他渠道解决；如果是权利人一方要求不执行即放弃其权利请求，则另当别论。

第四，申诉人问题

此案历时之久，首先应该说申诉人有责任。按照我国劳动法之规定，当事人自知道或应当知道其权益受到侵害之日起60日内提起仲裁，此案显然是超过了申请仲裁的时效，尽管有其合理的理由。作为劳动者应当具备一定的劳动法律常识，当发生纠纷时，首先应当想到的是依法处理，用法律来维权。当协商或调解不能奏效时，应当及时申请仲裁或提请诉讼。当然，仲裁和诉讼都是比较专业的活动，当事人应当对不懂的问题进行必要的咨询。如诉状的切入点、证据搜集等等。分析本案，除仲裁机构、法院人员的素质等原因，此案经历了这么多的周折，可能与当事人的诉讼请求不明确或切入角度不尽合适有关系。比如，如果当事人从用人单位免其经理职务作为切入点而提请仲裁或诉讼，就很难不被驳回。

附：案件
宫秀丽案件

第一，根据合同任职期为一年半，

1992年，中国电子进出口总公司湖北分公司（以下简称中电湖北公司）聘任本单位职工宫秀丽为其下属的海南中信工贸发展公司副经理、法定代表人，任职期限为1992年6月至1993年12月31日。当年5月，中电湖北公司作出规定：“海南中信工贸发展公司1992年完成上交利润2万元人民币，完不成其经理免职。在完成上交利润指标的条件下，其全体人员的工资、奖金、福利照发，浮动一级工资。”

第二，回湖北处理业务是经批准的。

当年6月至8月，宫秀丽报经中电湖北公司同意，并经有关部门批准，设立海南中信工贸公司驻武汉办事处。此后，宫秀丽经常回湖北处理业务。

第三，1992年完成任期指标，宫只是半年的工作。

到了1993年2月，中电湖北公司以“海南中信工贸发展公司未完成1992年经营目标，且宫秀丽工作中电并未放在海南”为由，免去了宫秀丽经理、法定代表人职务。

第四，工作未放在海南的证据不足

显然，免去宫秀丽的主要理由是，她所负责的海南工贸发展公司没有完成1992年的经营目标。据中电湖北公司财务部于1993年3月5日提供的审计意见称，海南工贸发展公司1992年营业收入27332．07元， 扣除成本、税金及其它费用，实际利润额为3835．57元。这就是说，海南中信公司离完成目标还远着呢。
可是，宫秀丽对此却有不同意见，她认为公司财务部审计意见不公平，强调1992年营业收入应当包括1993年2月到账的另一笔收入6万元。而且后来在打官司的过程中，宫秀丽于2000年8月还为此向湖北省中央企业会计学会作过咨询，该会计学会复函称：“由于当时处在收付实现制向权责发生制的过渡时期，两种原则在会计计账中都可以进行财务处理。所以，如果按收付实现制原则要求，此笔经营收入6万元则应记入你公司1993年损益；如果按收支相配比原则要求，则应记入1992年损益。”

第五，关键是93年2月收入的六万元是否属实。

这个“两可”的答复还是让争议双方扯不清。后来，宫秀丽向财政部驻湖北省财政监察专员办事处反映，该办于2001年9月5日致函中电湖北公司，指出该公司对宫秀丽的问题的“会计处理原则和审计程序不符合国家制度规定”。中电湖北公司不予理睬。宫秀丽又向湖北省总工会法律工作部求助。2002年2月25日，省财政监督检查办公室给省总工会复函说：“按照当时（1993年7月1日前）国家对外贸企业 会计核算制度的规定，外贸企业会计核算应采取权责发生制原则，即将会计核算期间（我国会计制度规定：会计核算期间为当年1月1日—12月31日）的收入（包括应收帐款）和费用（包括应付未付）计入当期核算。根据来函所提供的材料，6万元经营收入应计入1992年会计核算。”
这两个权威的结论，实际上表明中电湖北公司在这一场劳动争议中输了理。