湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府文件

潭政发[2001年]15号

湘潭市人民政府关于印发《湘潭市地产市场管理暂行办法》的通知

各县（市）区人民政府，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位：
　　现将《湘潭市地产市场管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

二00一年五月十八日


湘潭市地产市场管理暂行办法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 总则
　　第一条 为加强地产市场管理，规范地产交易行为，合理开发、利用、经营城市土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《湖南省实行〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等法律法规的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 市城市区内的土地使用权出让、转让、出租和抵押等交易行为，适应本办法。湘潭县、湘乡市、韶山市可参照执行。
　　第三条 市人民政府设立地产交易市场作为地产交易的专门场所。前条所称地产交易均应在地产交易市场进行。
市人民政府土地行政主管部门是地产交易市场的主管部门。
市地产交易中心是地产交易市场的承办机构，接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
　　第四条 地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
　　第五条 土地使用权的招标、拍卖由市人民政府土地行政主管部门统一组织实施，其他任何单位和个人不得从事土地使用权招标、拍卖工作。
　　第六条 财政、物价、建设、规划、房产等部门按各自职责依法做好地产市场管理工作。
　　　　　　　　　　　第二章 土地使用权出让
　　第七条 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　第八条 土地使用权出让，由市人民政府土地行政主管部门实行高度垄断。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市人民政府土地行政主管部门会同建设、规划、房产部门共同拟定方案，报经市人民政府或省人民政府批准，由市人民政府土地行政主管部门实施。
　　第九条 土地使用权出让，应当由市人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订书面出让合同。
　　第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　（一）居住用地最高不超过七十年；
　　（二）工业用地最高不超过五十年；
　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地最高不超过五十年；
　　（四）商业、旅游、娱乐用地最高不超过四十年；
　　（五）综合用地或者其他用地最高不超过五十年。
　　第十一条 土地使用权出让可以采取下列方式：
　　（一）协议；
　　（二）招标；
　　（三）拍卖。
　　第十二条 属下列情形之一的，土地使用权可以通过协议方式出让：
　　（一）非商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用地的；
　　（二）对土地使用者资格或对土地使用用途有特别限制，只能由特定对象受让的。
　　（三）其他不具备招标、拍卖条件的。
　　第十三条 属下列情况之一的，土地使用权可以通过招标方式出让：
　　（一）以获取较高出让金为目的，具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件的；
　　（二）土地用途受到严格限制，仅少数单位或个人有受让意向的；
　　（三）对土地使用者有资格限制或特别要求，有两个以上符合条件受让者的。
　　第十四条 属下列情形之一的，土地使用权可以通过拍卖方式出让：
　　（一）以获取最高出让金为目的，以出价最高为条件确定受让人的；
　　（二）对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可受让的；
　　（三）土地用途无特别限制及要求的。
　　第十五条 土地使用权招标、拍卖一般以净地为主。用于招标、拍卖的土地使用权、其地上建（构）筑物的拆迁和前期开发工作由市人民政府土地行政主管部门统一组织实施。
　　第十六条 土地使用权招标、拍卖所得收益，剔除成本费用后全额上缴市财政。
　　第十七条 举行土地使用权招标、拍卖活动，市人民政府土地行政主管部门应提前三十日发布公告，公布竞投（买）的时间、地点、地块，并向竞投（买）人提供拟招标或拍卖地块的基本情况（包括面积、位置、用途、开发程度、土地使用权使用年限、规划设计要求等），以及参与人应具备的条件和竞投（买）的规则等。
　　第十八条 竞投（买）人应了解土地使用权招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投（买）活动，不得有弄虚作假或串通压价等行为。
　　第十九条 市人民政府土地行政主管部门进行土地使用权招标出让，可以选用其中一项条件确定中标人：
　　（一）在竞投期内出价最高者；
　　（二）依据竞投出价、支付土地使用权出让金的方式、期限以及规划设计方案等，经评标小组综合评定最优者。
　　第二十条 申请办理国有土地使用权出让手续，需报送的证件、资料：
　　（一）国有土地使用证或土地权属证明；
　　（二） 计划文件；
　　（三）建设用地规划许可证、规划用地审批单、规划用地红线图；　
　　（四）地籍图；
　　（五）地价评估报告；
　　（六）其他有关的文件、资料。
　　第二十一条 协议出让国有土地使用权的基本程序：
　　（一）土地使用者到市人民政府土地行政主管部门提出用地申请；
　　（二）市人民政府土地行政主管部门组织用地审查；
　　（三）市人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订出让方案；
　　（四）市人民政府审批；
　　（五）市人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地使用权出让合同；
　　（六）土地使用者向市财政缴纳土地使用权出让金；
　　（七）土地使用者持批准文书申请土地登记，领取国有土地使用证。
　　第二十二条 招标出让国有土地使用权的基本程序：
　　（一）发布招标公告。
　　（二）投标者报告并提交资格身份证明文件、企业注册证明、资质等级证书及资信证明等。
　　（三）按照招标文件要求对投标人资格进行审查。经审查合格的投标人领取有关招标文件并交付保证金。
　　（四）投标单位编制标书，并在规定的时间内将密封的标书投入指定标箱。
　　（五）邀请各投标单位及有关部门人员召开开标会议，宣布评标、定标办法，进行验标，当众启封宣读标书并宣布标底。
　　（六）组织评标小组进行评估、决标，采取本办法第十九条第（二）项为中标条件的，应由评标小组在开标后五日内对投标书进行评标、定标。
　　（七）向中标和未中标者发出书面通知，未中标的，定标后五日内退还保证金。
　　（八）中标人在接到中标通知书十五日内与市人民政府土地行政主管部门签订土地使用权出让合同并缴纳土地使用权出让金总额10%的定金。
　　（九）中标人付清土地使用权出让金后依法申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
　　第二十三条 拍卖出让国有土地使用权的基本程序：
　　（一）发布拍卖公告。
　　（二）竞买人报名并提交资格身份证明文件、企业注册证明、资质等级证书及资信证明等。
　　（三）按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的发给报价牌，并由竞买人交付保证金。
　　（四）拍卖会现场操作：
　　1、主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求及其他有关事项。
　　2、主持人宣布起叫价。
　　3、竞买者按规定的方法报价或加价。
　　4、主持人宣布最后报价者为竞得人。
　　（五）竞得人应当在拍卖成交当日与市人民政府土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，并交纳土地使用权出让金总额10%的定金。
　　（六）竞得人付清土地使用权出让金后依法申请土地登记，领取《国有土地使用权》。
　　第二十四条 所有竞投（买）人报出的最高价均低于招标（拍卖）底价或达不到中标条件的，市人民政府土地行政主管部门可以宣布停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。
　　第二十五条 中标人或竞得人交纳的投标（竞买）保证金可抵作土地使用权出让金。
　　第二十六条 土地使用权招标、拍卖成交后，中标人或竞得人不按规定时间签订土地使用权出让合同的，应赔偿组织该地块招标、拍卖活动支出的全部费用，该地块的使用权由市人民政府土地行政主管部门重新组织招标、拍卖。
　　第二十七条 中标人或竞得人未按出让合同规定期限支付全部土地出让金的，市人民政府土地行政主管部门解除土地使用权出让合同，所交付的定金不予退还。
　　第二十八条 中标人或竞得人已按规定期限付清土地使用权出让金，市人民政府土地行政主管部门未按约定提供出让土地使用权的，中标人或竞得人有权解除土地使用权出让合同，由市人民政府土地行政主管部门双倍返还定金。

　　　　　　　　　　　　　　第三章 土地使用权转让
　　第二十九条 土地使用权转让是指土地使用者依法通过出售、赠与、交换、作价入股、联营联建或者其他合法方式将土地使用权再转移的行为。房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
　　第三十条 下列土地使用权禁止转让：
　　（一）没有取得合法有效的土地使用证的；
　　（二）划拨土地使用权未经有审批权的人民政府批准，未办理土地使用权出让手续或未交足土地使用权出让金的；
　　（三）未按土地使用权出让合同规定的期限的条件投资开发利用土地的，或房屋建设工程未完成开发投资总额25%（不包括出让金）以上的，或属于成片开发但未形成建设用地条件的；
　　（四）司法机关和行政机关依法判决、裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权的；
　　（五）共有土地使用权未经其他共有人书面同意的；
　　（六）土地权属有争议的；
　　（七）已设定抵押的国有土地未经抵押人同意的；
　　（八）法律、法规禁止交易的其他情形。
　　第三十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　第三十二条 以出让方式取得的土地使用权转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后剩余的年限。
　　第三十三条 以出让方式取得的土地使用权转让后，受让人需改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须报市人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门批准，并签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权年限和土地使用权出让金。
　　第三十四条 申请办理土地使用权转让手续，需报送的证件、资料：
　　（一）《国有土地使用证》；
　　（二）地上建筑物及附着物的合法产权证明；
　　（三）土地使用权出让合同书及缴纳出让金凭证；
　　（四）按土地使用权出让合同约定，达到开发投资总额25%以上的证明；
　　（五）双方法人资格证明或身份证；
　　（六）建设用地规划许可证、规划红线图、规划审批单；
　　（七）双方转让协议书；
　　（八）宗地共有人的书面意见；
　　（九）地籍调查表、地籍图、宗地图；
　　（十）地价评估报告；
　　（十一）其他有关的文件、资料。
　　第三十五条 办理土地使用权转让手续的程序：
　　（一）申请：
　　转让双方持需报送的证件、资料向市人民政府土地行政主管部门提出转让申请。
　　（二）办理：
　　市人民政府土地行政主管部门审核转让条件和转让资料，监证转让双方签订土地使用权转让合同，勘察现场，确定四至抵界，绘制宗地草图，划定转让红线范围。
　　（三）报批。
　　（四）发证。
　　土地使用者持批准文书申请土地登记，领取国有土地使用证。 第四章 土地使用权抵押
　　第三十六条 土地使用权抵押是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权可单独或者随同地上建筑物，其他附着物设定抵押。
　　第三十七条 依法取得的国有土地使用权，可以设定抵押权。
集体所有的荒地使用权和乡（镇）村企业集体土地使用权可依法设定抵押权。
　　第三十八条 申请土地使用权押登记，需报送的证件、资料：
　　（一）被抵押土地使用权的土地使用证，土地上建筑物、附着物的合法产权证明；
　　（二）抵押贷款协议（合同）书；
　　（三）土地使用权共有人书面意见；
　　（四）农村集体土地所有者同意抵押的证明；
　　（五）划拨土地使用权抵押的，应提交市人民政府土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；
　　（六）抵押人和抵押权人的身份证件，委托他人办理抵押登记的提交委托书和代理人身份证明；
　　（七）地价评估报告。
　　第三十九条 办理土地使用权抵押登记的程序：
　　（一）申请：
　　抵押人和抵押权人持需报送的证件、资料向市人民政府土地行政主管部门申请抵押登记。
　　（二）办理：
　　市人民政府土地行政主管部门审核抵押条件和抵押资料，核实抵押范围，以部分土地抵押的，划定抵押红线图范围。
　　（三）发证：颁发《土地他项权利证明书》。
　　（四）注销：债务清偿十五日内到抵押登记部门办理注销登记手续。
　　第四十条 同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记；
　　第四十一条 抵押期间抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到市土地行政主管部门办理变更抵押登记。
　　第四十二条 抵押合同解除或终止，抵押权人应当出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五内，持有关文件到市人民政府土地行政主管部门办理注销抵押登记手续。 第五章 土地使用权出租
　　第四十三条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权依法单独或者随同地上建筑物及其他附着物出租给承租方使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
承租人有合法使用的权利，但无处理的权利。
　　第四十四条 出租划拨土地使用权，由出租人一次性补交出让金；也可以按规定交纳土地收益金，抵作土地使用权出让金。
　　第四十五条 申请办理土地使用权出租手续，需报送的证件、材料：
　　（一）国有土地使用证；
　　（二）房屋产权证；
　　（三）双方出租协议；
　　（四）出租土地共有权人意见。
　　第四十六条 办理土地使用权出租手续程序：
　　（一）申请：
　　出租人持有关证件、资料向市人民政府土地行政主管部门提出申请。
　　（二）办理：
　　市人民政府土地行政主管部门审批资料，监督双方签订出租合同，填写出租呈报表
　　（三）发证：颁发《土地他项权利证明书》。

　　　　　　　　　　　　　第六章 法律责任
　　第四十七条 采取欺骗手段取得出让土地使用权的，由市人民政府土地行政主管部门无偿收回土地使用权。
　　第四十八条 对未经批准擅自转让、抵押、出租划拨土地使用权的，由市人民政府土地行政主管部门没收其非法所得，应当给予罚款的，依法罚款的额度为非法收入总额的20-30%。使用非法转让土地的，以非法占地论处。非法转让划拨土地使用权情节严重、构成犯罪的，依据《中华人民共和国刑法》追究其刑事责任。
　　第四十九条 对使用暴力或其他违法手段干扰土地行政主管部门工作人员依法执行公务的，由公安、司法机关依法处理。
　　第五十条 当事人不服市人民政府土地行政主管部门处罚决定的，可以按照有关规定申请复议或向人民法院起诉。
　　第五十一条 土地行政主管部门工作人员以及地产交易管理服务人员滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上一级行政机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任

　　　　　　　　　　　　　第七章 附 则
　　第五十二条 市人民政府发布的规范性文件与本办法相抵触或不一致的，以本办法为准。
　　第五十三条 本办法由市人民政府土地行政主管部门负责解释，并组织实施。
　　第五十四条 本办法自发布之日起施行。


《行政强制法》已经十一届全国人大常委会第二十一次会议通过，将于2012年1月1日起施行。《行政强制法》是继《行政处罚法》、《行政许可法》后的又一部规范行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，促进和监督行政机关依法履行职责的重要法律。该法的施行，必将对行政执法部门产生重大影响。笔者结合基层工商工作，就《行政强制法》的学习和领会，谈点粗浅认识，希望对广大工商执法人员有所帮助。
一、《行政强制法》的调整范围
行政强制法的调整范围包括行政强制措施和行政强制执行两方面内容。
（一）行政强制措施。行政强制措施是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为。从定义看，行政强制措施不仅仅是为了制止违法行为、避免危害发生、控制危险扩大，而且还包括防止证据损毁。这与我们传统意义上的强制措施不同，过去的强制措施不包括为防止证据毁损所采取的先行登记保存行为。据此，笔者认为《行政强制法》实施后，执法办案过程中的先行登记保存证据行为其性质将有所改变，将成为行政强制措施之一受到该法的规制。
（二）行政强制执行。行政强制执行是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。
二、行政强制的基本原则
行政强制涉及公民、法人的人身权、财产权，实施行政强制必须遵循一定的原则：
一、法定原则。一是设定法定。行政强制法与行政处罚法在权力设定上有所不同，行政处罚法对于行政处罚的设定权，规定低于规章的规范性文件不得设定行政处罚，也就是说规章以上的规范性文件可以设定行政处罚。而行政强制法则不同，规定法律、法规以外的其他规范性文件不得设定行政强制措施，也就是说规章不得设定行政强制措施。故此，得出行政强制法实施后，规章以下的规范性文件不再是实施行政强制措施的依据。二是实施法定。行政强制措施的实施，应当依照法定的权限、范围、条件和程序进行。
二、适当原则。一是实体适当。行政强制措施的实施，应当以实现行政管理所要求的目标为限。采用非强制手段可以达到行政管理目的的，不得实施行政强制。违法行为情节显著轻微或者没有明显社会危害的，可以不采取行政强制措施。二是程序适当，行政强制主体所采取的手段与要达到的目标之间必须有对应关系，比如，要扣押商店里的违禁品，不能扣押违禁品以外的其他商品。
三、坚持教育与强制相结合原则。实施行政强制，应当坚持教育与强制相结合。行政强制只是促使当事人履行法定义务的一种手段，不是目的。当事人经教育自觉改正违法行为，履行法定义务的，就不应再采取行政强制。
四、不得为单位和个人谋利原则。行政机关及其工作人员不得利用行政强制权为单位或者个人谋取利益。
五、救济原则。公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制措施，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。
三、行政强制措施的种类
行政强制法第九条规定，行政强制措施的种类有：限制公民人身自由；查封场所、设施或者财物；扣押财物；冻结存款、汇款；其他行政强制措施。根据行政强制法对行政强制措施的定义，工商部门在执法办案过程中的现行登记保存，随着行政强制法的实施将作为行政强制措施受到该法的规范。那么，工商部门行政强制措施的种类有哪些？
1、先行登记保存；
2、查封场所、设施或财物；
3、扣押（扣留）财物；
4、责令暂停销售；
5、法律、法规规定的其他强制种类。
四、行政强制措施的实施程序
（一）《行政强制法》第18条规定了行政强制措施的实施程序，明确10步骤：
1、实施前须向行政机关负责人报告并经批准；
2、由两名以上行政执法人员实施；
3、出示执法身份证件；
4、通知当事人到场；
5、当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径；
6、听取当事人的陈述和申辩；
7、制作现场笔录；
8、现场笔录由当事人和行政执法人员签名或盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明；
9、当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章；
10、法律、法规规定的其他程序。
（二）实务操作注意事项
工商行政管理机关在采取行政强制措施时，除了要严格按照《行政强制法》所规定的实施程序外，还要注意把握以下几点：
１、实施强制措施的主体要合法
一是，县级以上工商行政管理机关是实施行政强制措施的合法主体，县级局的派出机构??各工商所及局内设机构因无法定权力而不得实施强制措施；二是，实施人员必须具有行政执法资格，不具有行政执法资格的人不得实施。三是，行政强制措施权不得委托。这一点与行政处罚法不同，后者是可以委托的。
2、实施强制措施要有合理的证据
由于行政强制措施具有可诉性，当事人不服行政强制措施的，可以依法提起行政复议或行政讼诉，因此在实施时必须及时准确地收取相关的证据，并根据案件的具体情况采取不同的强制措施，如，《无照经营查处取缔办法》第九条第六项规定“（六）查封有证据表明危害人体健康，存在重大安全隐患，威胁公共安全，破坏环境资源的无照经营场所”，在办案过程中办案人员就应当收集当事人 “存危害人体健康，存在重大安全隐患，威胁公共安全，破坏环境资源”的相关证据，不能仅凭经验或感情用事。当然，搜集的证据不一定非要充分，只要能够满足所采取的强制措施所应当具备的条件即可。
3、实施强制措施要履行法定手续
一是要经过批准，未经批准不得实施。实施前，要填写《行政处罚案件有关事项审批表》，报局领导批准。情况紧急，需要当场实施行政强制措施的，行政执法人员应当在二十四小时内向行政机关负责人报告，并补办批准手续。行政机关负责人认为不应当采取行政强制措施的，应当立即解除。
二是要制作、交付法律文书。行政机关决定实施查封、扣押的，应当制作并当场交付查封、扣押决定书和清单。查封、扣押清单一式二份，由当事人和行政机关分别保存。也就是说，当事人保存的一份，不必要回收。
4、实施强制措施的特别限制
一是涉案限制。实施的查封、扣押仅限于涉案的场所、设施或者财物，不得查封、扣押与违法行为无关的场所、设施或者财物。
二是生活必需品限制。不得查封、扣押公民个人及其所扶养家属的生活必需品。
三是不重复限制。当事人的场所、设施或者财物已被其他国家机关依法查封的，不得重复查封。
四是期限限制。查封、扣押的期限不得超过三十日；情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日，法律、行政法规另有规定的除外。但是，对物品需要进行检测、检验、检疫或者技术鉴定的，查封、扣押的期间不包括检测、检验、检疫或者技术鉴定的期间。行政机关采取行政强制措施后，应当及时查清事实，在法定期限内作出处理决定。对违法事实清楚，依法应当没收的非法财物予以没收；法律、行政法规规定应当销毁的，依法销毁；应当解除查封、扣押的，作出解除查封、扣押的决定。对于当事人没有违法行为的，查封、扣押的场所、设施或者财物与违法行为无关的，行政机关对违法行为已经作出处理决定，不再需要查封、扣押的以及查封、扣押期限已经届满的，行政机关应当及时作出解除查封、扣押决定。
五是费用限制。对扣押封存物品的检测、检验、检疫或者技术鉴定的费用以及因查封、扣押发生的保管费用由行政机关负责，不得由当事人承担。
5、《行政强制法》与《工商行政管理机关行政处罚程序规定》的关系
前者属于法律，后者属于规章，具体适用时，前者优先。在前者未有规定时，适用后者。
五、强制执行操作程序
（一）申请人民法院强制执行的程序