国务院办公厅


国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知

国办发（2005）26号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意，现转发
给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。


中华人民共和国国务院办公厅

二００五年五月九日




关于做好稳定住房价格工作的意见

建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会

（２００５年４月３０日）

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过
大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：

一、强化规划调控，改善住房供应结构

各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。

各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

　　四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

　　六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［２００４］７７号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。

各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

　　八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。


　　摘要：构建科学的审判管理机制，并充分发挥机制的作用是审判管理工作的核心内容，但实践中要做到并非易事，有的个别法院甚至认为审判管理增加负担，对此最高法院还专门澄清错误认识。本文结合本院的实际工作经验，就制约审判管理机制作用发挥的几个实务问题进行探讨：1、构建审判管理机制的出发点是效果而不是机制本身，因此管理机制“有效果”比“有道理”更重要；2、审判管理机制必须科学、合理、可行，科学性决定审判管理最终的效果和方向，要“量体定做”才能合理可行，且尽量简单、易操作。3、构建审判管理机制的步骤：对现状调研，明确施力点；确立目标，明朗动力源；发扬民主，激发集体责任感；不断总结，进一步完善。4、实施机制要做到“方向坚定、方法柔软”。一方面态度要坚定，措施要有力，并严密评查监督。另一方面要充分激发干警积极的感受和情绪，寻找破除习性的压力和动力，变被动执行为积极贯彻。

　　关键词：审判管理机制　

　　案件数量日益增多，各种矛盾纠纷复杂多变，是当前法院审判工作面临的普遍问题，而另一方面，审判力量不足、人民对法院审判工作的期待和要求越来越高。因此，建立科学合理的审判管理机制并有效地推行，是解决当前法院案多人少、审判质效要求高等诸多问题的当务之急。但实施前如何构建科学、合理、可行的审判管理机制？实施中如何将机制推行到位？实施后是否能产生预期的机制效果？这每一步都直接决定了审判管理工作最终的成效。为此，结合本院的实际工作经验，就影响审判管理机制效果的几个关键问题作以下探讨。

　　一、审判管理机制“有效果”比“有道理”更重要

　　各法院建立审判管理机制的目的是为了提升本院的审判工作的质量和效率，从而使审判工作产生最好的法律效果和社会效果。但有时我们精心设计，并借鉴先进法院的成功经验，构建出完备而严密的审判管理机制，实施后却并不一定会产生相应的效果。为何如此完善的审判管理机制却没有产生预期的效果？问题出在哪里？这就是我们首先要明确的问题，即构建审判管理机制的出发点是效果而不是机制本身。

　　我们构建一套机制的最终目的是为了能有效地解决问题，所构建的机制只是我们解决问题的工具，而不是我们的目的。因此，在当前全国法院严格审判管理工作的形势下，要清醒地认识到，建立审判管理机制是为了实现最终的管理效果，而不是把建立完善的审判管理机制本身作为最终的工作目标。如果我们以制定出完美而严谨的审判管理制度为出发点，可能所构建的机制很完善，也很有道理，但却不一定能产生很好的实际效果。而如果是以要获得的效果为出发点去设计审判管理机制，即使所构建的制度有很多不完善的地方，却最终会有实际的效果。例如我院在审判管理工作中要获得“案结事了”的效果，在机制构建上就规定了立案、审理、执行三个阶段的目标和任务。立案阶段：充分发挥诉前调解功能，尽力将一些情况较复杂，易产生不稳定因素的棘手纠纷化解在立案前。审理阶段：法官不能简单地一判了之，而要尽力化解纠纷。我院对主审法官设置了一个考核指标，要求所审结的案件进入执行程序的数量不能超过20%，力争做到在审理阶段就案结事了。执行阶段：全面收集当事人的身份信息、联系方式、财产线索，要求穷尽所有执行调查手段和执行方法，执结率不得低于70%。我院建院三年来的工作效果：至今全院无一起上访案件，全院案件调撤率75%以上，审理案件进入执行程序低于25%，案件执结率75%以上，实践充分证明有效果比有道理更重要。

　　如同邓小平同志所讲的“发展就是硬道理”，审判管理 “有效果”比“有道理”更重要。只要有实际的效果即使机制构建得暂时还不完善那也是一项有效的机制，而机制构建得再完美如果不能产生实际效果那不过只是纸上谈兵。当然，随着审判管理机制渐行深入地推行和不断地健全，最终能发展为即有效果又很完善的机制。

　　二、审判管理机制必须具备科学性、合理性、可行性

　　审判管理机制的构建工作是审判管理工作的前提和基础，其重要性众所周知，因此，大多法院都会尽其所能地制定尽量完善的审判管理制度。审判管理机制的构建，必须具备科学性、合理性和可行性，否则审判管理工作抓不到重点，无的放矢，没有效果。

　　科学性是机制设计时要考虑的核心要求。机制的科学性决定其最终的效果和发展方向。所设计的审判管理机制只有具备科学性，才能通过运行显现各种预期效果，产生良好的管理效益，才能达到提高审判工作质量和效率，实现审判管理和决策的科学化等目的。

　　设计机制时还必须考虑的一个因素是合理可行。机制再科学，制度再规范，必须合理并能在实践中推行，否则，只能是停留在纸上。设计机制时应“量体定做”，要以本院实际情况为基础，根据本院的管理理念和本院干警的素质状况来设计可行性的机制。可以借鉴学习兄弟法院的先进经验，但不能照搬照抄。实践中，经常有这样的情况，在兄弟单位运行效果很好的机制，将其放到本院来推行，却未必有预期的效果，有的甚至无法推行，这就是因为不一定完全符合本院的实际。例如，在推行案件流程管理过程中，到底是实行“大立案”机制，还是“小立案”机制，到底是电脑自动分案，还是传统人工分案，等等，没有统一的标准和模式，具体如何设计完全可根据本院具体情况来定，怎么可行，怎么可以尽快见效就怎么做。也可分步进行，“大立案”机制条件不成熟就先推行“小立案”机制，电脑自动分案条件不成熟就先还是传统人工分案模式，关键是要案件流程管理工作切实可行。例如我院因新成立不久，人员素质较好，但案多人少矛盾突出。根据这一实际，就一步到位高标准要求设计机制，全面推行“大立案”审判管理机制，对案件流程实行全面信息化管理、电脑自动分案、档案数字化管理等。但有些传统老法院，案件多、人员素质不整齐、历史包袱大，因此要循序渐进，如果一开始就高标准设计审判管理机制，就难以顺利推行。

　　此外，机制可行的还有一个要求是尽量简单、易操作，能简化的环节要简化，能优化的环节要优化。因此，设计审判管理机制时要充分围绕为法院审判管理服务的宗旨，根植于本院实际情况的土壤，使之成为法官工作的利器，法院管理者的帮手，否则，机制设计得再完美，若不易操作，作为施行机制主体的法院干警和管理者，也会难以适应，审判管理的目标也就最终会落空。

　　三、如何构建科学、合理、可行而有效的审判管理机制？

　　第一步，对审判工作现状进行调查，明确施力点。

　　犹如建造房屋，首先要勘察地形、了解地基，才能开始设计再进行施工。构建审判管理机制首先要了解本院审判工作情况的现状，这便是法院审判审理管理工作的地基，是审判管理工作的施力点。要对本院现阶段审判人力资源、审判质效、审判管理模式、审判公信力、及本院干警的工作情绪状态等情况进行详细调查。其中审判人力资源包括：现有审判人员的人数、学历背景、专业能力、职业道德等；审判工作的质效包括：每月收结案情况、人均月结案情况、案件审理周期、案件质量、调撤率等；审判管理模式包括：案件流程管理情况、审判监督机制等；审判公信力包括：群众对审判工作的认可度、服判息诉率、案结事了率、信访情况等；干警的工作情绪状态包括：对现有审判管理情况的满意度、对工作的投入度、责任感等。

　　第二步，确立本院审判管理的目标，明朗动力源。

　　以现状为施力点确立本院审判管理工作的目标。在设定目标时可采取分层分阶段的方法，以总目标与子目标相结合，长远目标与近期任务相结合科学建构审判管理机制。先确定本院审判管理工作的总体目标，总目标的设立要高远，再将这一总目标分解为审判人力资源、审判质效、审判管理模式、审判公信力、及本院干警的工作情绪状态等若干项子目标。对总目标和每一项子目标都要作近期规划和长期规划。近期规划以周安排、月计划、季讲评、半年总结、年终考评的工作制度贯彻，通过无数个近期工作目标的累加，成就总目标的实现。这些总目标与子目标，长远目标与近期目标共同组成了审判管理的目标系统，这个目标系统就是法院审判管理工作前进的动力源，全院上下围绕着目标系统不断超越，不断前进。

　　第三步，充分发扬民主集思广益，激发集体责任感。

　　在机制的构建过程中，充分发扬民主。一方面，“民主”可以整合全院人员的集体智慧，集思广益，从而构建出科学而又严谨的审判管理机制。另一方面，干警在参与构建的过程中，能产生强烈的集体责任感并形成合力，从而使审判管理工作产生整合效益，同时也能大大提升干警执行机制的自觉性。例如我院在构建质量监督管理体制时，就充分体现了集体参与的优势，最终建立了全方位、立体式的质量监督机制：一是以立案庭为主，建立案件审判效率管理机制，由立案庭对案件审判流程和审限进行监督；二是以审判执行部门为主，建立案件效率保证和质量自查机制，对本部门的案件质量进行自查自纠；三是以审监庭为主，建立案件质量全程监督机制，对立案流程管理效率、案件审判质量和执行效率及效果进行全程动态监督；四是以政工、纪检监察部门为主，完善干警岗位责任目标考核与奖惩机制。四项机制把案件质量监督管理贯穿案件的全部流程，实现了案件质量事前、事中和事后全程同步动态监督格局。

　　第四步，运行中不断收集意见，总结经验，进一步完善机制。

　　审判管理机制构建完成后，是否科学、合理、可行和有效，只有在工作实践中才能检验。首先我们要有清醒的认识，再理想的机制，在起初实施过程中，都会出现一些情况，尤其是改革较大的机制。有了这点认识我们就能理性对待实施过程中出现的各种问题。对出现的问题我们要积极对待，仔细分析原因，寻找解决办法。一般来说不外乎就是这几种情况：施力点定位不准确，脱离了本院实际；机制设计不够科学、合理；机制不具备操作性；目标定位不合理等。不断解决问题的过程中不断地完善审判管理机制。其次，我们要注意到干警对实施机制的态度和情绪，收集大家的意见和建议。机制最终要落实到每一位干警去实施，对干警提出的意见和建议，合理的充分接受，不合理的充分沟通。再次，我们要不断地校验效果，在实施中不断检验是否产生了预期的效果，是否能实现确定的目标，如果发生了偏离要及时修正、调整机制，这样不断完善使机制越来越有效。

　　四、实施审判管理机制要“方向坚定、方法柔软”

　　我们通常认为机制构建好了就紧接着实施，似乎这是一体的，不用特别去考虑实施的问题。而只有当实际实施时，才发现推行中会出现困难，甚至出现不得不终止推行的情况。再好的机制若不能实施到位，同样不能产生预期的效果。因此，审判管理机制的构建是前提，而实施是关键，两者相辅相成，不能偏颇。机制的实施必须“方向坚定、方法柔软”，既要保证机制严格推行到位，又要注意方式方法让大家能接受，不产生抗拒心理，让大家变被动实施为主动贯彻，这样不仅可使机制推行产生预期效果，而且推行起来会轻松。

　　（一）方向要坚定

　　构建审判管理机制要经过充分调研论证，一旦确定了，则要坚决执行，这一点是不能动摇的，这就是“方向要坚定”。可通过以下一些措施来保证方向坚定：