您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

对俄罗斯司法改革的认识和思考/余茂玉

时间:2024-06-30 08:18:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8195
下载地址: 点击此处下载
对俄罗斯司法改革的认识和思考

余茂玉* 程 懿**
(西北政法学院 陕西西安 710063 南京陆军指挥学院 江苏南京 210045)


【摘 要】在当今世界的法律发展中,改革是一种最具普遍性的形式,为了尽快赶上先进国家或建立起新的社会制度,俄罗斯系统构想司法改革,通过多年努力,终于取得了丰硕成果。丰富、具体的经验材料和特殊的理论和实践尽管是在俄罗斯的特定条件下生成的,但却是使俄罗斯的法律从历史走向现代的重要因素,这对我国正在进行的司法改革是大有裨益的。
【关键词】 俄罗斯司法改革 变化 成果 借鉴

Comprehending and Pondering On the Judicial Reform of Russia
Abstract:In the contemporary development of law,reform is regarded as the most common form.In order to catch up with the developed country or set up a newly social institution,the Russia system conceives of a judicial reform and makes great performances through many years efforts.Although the abundant and concrete experiences,the special theory and practice are generated under the special terms of Russia,they are the criticial factors that change the Russia law from ancient to modern.Most of all,it is benefial to our judicial reform.
Keywords:judicial reform of Russia;change;performance;imitate.

当我国法学理论和实务界在热火朝天地探讨我国司法改革的同时,我们的邻国——俄罗斯并没有停滞,它也在如火如荼地进行着司法改革。尽管各国历史文化背景不同,司法制度沿革差异大,但并不代表对我们无任何借鉴意义,这种借鉴我们认为不应是照搬照抄,而应是科学的法律移植。正是基于此,我们拟对俄罗斯司法改革作一点评,以期为我国未来的司法改革提供些许参照和借鉴。
一、俄罗斯司法改革的驱动因素
我们知道,世界各国的法律总体上可为两大法系——大陆法系和普通法系。而俄罗斯的法律总体上应归入大陆法系之中,因此它具有大陆法的一些基本特征:第一,强调议会立法(实质上是专家立法,只是加盖了议会的橡皮图章)。在司法过程中所适用的法律都是由立法机构制定颁布的法律、法令,而不像英、美等普通法国家中,法官可以在司法中自己创造新的法律。第二,强调国家法律的法典化。如制订统一的民法典、商法典等。第三,司法中极少遵从先例。即在审理一个新案时未必要按照别的法院以往对类似案件的裁定作出相似的判决。
法律变迁可以以不同的方式发生,它可以是不同行为主体引进一系列规则的结果,也可以发生在几种既有法律体制的竞争过程中,还可以强行从外部改变旧的法律制度。前两种均是法律自然演进型变迁,第三种则为政治过程所决定,具有强制性,是大部分后发国家所普遍采用的模式,即法律改革模式。它实际上是政府为寻求制度效率改进而进行的一种既有的秩序治理结构的主动调整,包括大规模的变法、立法及其相关支持制度(司法系统)的改革和完善。经济转轨国家大多采用此种模式。
俄罗斯的法律在转轨时期处于非均衡状态,而且变化迅速。苏维埃政权时期司法机关活动的主要目的是“保卫无产阶级革命的成果和保障国家利益”。自从俄罗斯联邦获得国家主权之后,司法权力机关的主要职能是保护公民的权利和自由。当然,同时还保留了保护社会和国家利益、确保普通法院在行使司法权时能正确适用法律。计划经济时期的旧的法律已经不适应私有化之后的商业实践,而新的法律又由于政府行为的不确定性而难以实施,这主要表现在以下几个方面:①“法律战争”。由于中央政府的控制力薄弱,并且形成各种行政法规繁多且相互冲突的局面。②低效率的司法体系。在俄罗斯有三个相互独立的法院系统:商事法院、仲裁法院和宪法法院。人们常常搞不清楚到哪一个法院去打官司,法官素质不高而且腐败,同时诉讼费用很高;律师知识结构老化;警察缺乏执行能力,且常常与黑帮串通一气。低效率的司法体系使诉讼的成本高昂,俄罗斯公民和私人团体反而规避官方司法仲裁而求诸于私人仲裁机构甚至黑帮。③漏洞百出和过时的法律。④政府在立法时成为"被俘获"的政府。政府由于缺乏法律约束,常常对特殊压力集团或"行贿"的私人团体给予特殊的立法保护,使俄罗斯产生了许多"特殊法",政府的这种立法的随意性为其腐败提供了得以滋生的土壤。
  在计划经济或“人治”环境下,很可能只需求极少量的法律,如刑法、婚姻法等。对于向市场经济转轨的国家来说,有关市场经济的法律要想从字面上死的法条转化为“行动中”的“活法”,就必须创造民众对法律的需求,一般来说,按传统经济学家的观点,法律规则应该由公共部门来供给和实施,但是这需要一个高效率的公共部门,对俄罗斯来说就意味着要加强警察、法院和政府有关部门的力量,培训法官、警察等及改革政府、法院和公安系统,这是一个成本非常高的改革程序。适应俄罗斯的现实,要想使俄罗斯尽快从私人规则私人实施的混乱局面中挣脱出来,一个相对低成本的局部最优选择是先由政府供给简单明了的法律规则,仍借用先前的司法队伍,鼓励公共法律的私人实施等公共法律慢慢地取得信誉之后,再加强和改革司法等执行系统,过渡到公共法律的公共实施阶段。如此,则法治秩序慢慢建立,合作秩序会拓展生产边界,使政府税源增加,并使政府有能力和有激励去进一步改革政府体制,走上国家治理结构的最优均衡。具体的制度要想在低成本的要求下实行,则需要完善司法,所以低成本、高效的司法改革就成为必需了。
二、俄罗斯司法改革进程、目标和任务
(一)改革进程
司法改革构想是俄罗斯联邦在1991年获得国家主权之后通过的,是一项以法律形式批准的成立作为俄罗斯国家政权三大分支机构(还有执行权力机构和立法权力机构)之一的司法权力机构的计划。《俄罗斯联邦司法改革构想》(以下简称《构想》)的通过,标志着俄罗斯当代司法改革的开始。1991年苏联解体,俄罗斯社会经济、政治制度发生了剧变,这些变化极大地影响着国家法律制度的变化。正在进行的司法改革作为国家法律改革乃至社会总变革的一部分,与法律改革和总变革在相同的指导思想下进行,在同一轨道上发展,实现着改革的共同目的,带有社会改革固有的基本特征和缺陷。俄罗斯自上而下的司法改革使其司法状况有了很多新的变化。
第一,俄罗斯已建立起符合所有国际准则的法律基础。最近几年,通过了俄罗斯新的刑事法典、俄罗斯民事法典、俄罗斯刑事诉讼法典、俄罗斯民事诉讼法典、俄罗斯劳动法典、俄罗斯行政违法法典及其他大量法律。俄联邦最高法院的活动符合国际惯例。俄罗斯法院在工作中广泛采用公认的原则和国际法准则以及作为俄罗斯法律系统组成部分的俄罗斯国际条约。
第二,俄罗斯司法权力机构拥有一切必要的国家权力标志。对于法院的裁判,所有的国家权力机关、地方自治机关、社会团体、领导人以及其他自然人和法人都毫无例外地必须遵守。俄联邦全境都必须遵守。在负责对法律法规的内容实行监督的同时,俄司法权力机构现在又被赋予一项崭新的权限。法院现在有权积极地影响立法和执行权力机关的行动与决定,发挥“平衡”作用。这大大提高了法院在确保统一执行联邦法律及建立俄罗斯统一法制空间方面的作用。
第三,司法权力机关还可以通过司法确保社会冲突的解决。也就是说,它是国家的一支稳定力量,能够保护公民的权利与自由并使社会避免社会冲突。法官作为司法权力唯一体现者的地位受到一系列物质和诉讼保障,以便法官保持独立性,不受其他政权分支机构和官员的影响。
第四,俄罗斯对司法系统拨款的办法也发生了重大变化。为实施俄联邦政府通过的《2002年至2006年发展俄罗斯司法系统》专项计划拨出448.65亿卢布的财政预算。这项计划已在实施中。2002年对法院的拨款比前一年增长79%,今年还将增长34%。去年新建了258个法院大楼,修复596座。俄罗斯政府正努力使对法院的拨款足以保障司法工作的独立性和充分性。
(二)改革目标
从以上变化可以看出俄罗斯已以浓缩的形式规定了司法改革的目标,主要包括:
首先是司法权运行价值取向的改变。改革前,司法机关活动的主要价值目标是保护作为社会共同的、平等的利益的代表者的国家及其利益,这与当时的经济制度、意识形态、国家治理方式及法的调控方式是一致的。新的司法体系首先要完成的恰恰是相反的任务突出个体作为独立的经济利益的代表者,并使这种利益免受国家的各种干预。司法改革的核心理念是保护个人免受国家机关的专横。这种价值取向是俄罗斯向市场经济过渡和建立资产阶级民主制的必然结果。当市场主体的权利和自由是市民社会生活的必要条件时,这些价值必然跃居首位。
其次是司法机关的改革。其目的在于依法确认司法机关在国家机构中作为独立于立法机关和行政机关的有权威的力量,并且在各种国家机关的相互关系中,确立法院的优势地位,改变过去那种法院从属于立法机关、行政机关甚至也从属于检察机关的状况。
最后是司法制度的改革。为了确认和保障主体的权利和自由,为了确立法院的权威,必须进行一系列的制度改革,主要包括有陪审的实施,在诉讼活动中引入辩论制,以及证据制度的改革,等等。
(三)改革任务
俄罗斯为了实现上述司法改革目标,司法改革的任务是艰巨而繁重的:(1)在确认和保障人权方面,坚定不移地保护人的基本权利和自由,以及公民在诉讼过程中的宪法权利;确认在法定情况下,每个人享有由陪审法庭审理他的案件的权利;增加对公职人员的不法行为向法院提出控告的机会;建立对采取强制措施和其他诉讼强制手段的合法性的司法监督;在刑事司法领域,法院的作用不再服务于同犯罪作斗争这一目的,代之以更加中立地通过实施刑法,保护社会免遭犯罪的侵犯、保护与刑事司法有关的公民的权利和利益。(2)在司法机关建设方面,在刑事和民事诉讼立法中按照科学的法律精神确认司法机关组织和活动的民主原则和具体规则;提高对法院、检察机关、内务机关、侦查机关的物质技术保障水平,以及对被委以重任的司法机关的工作人员的物质、生活和社会保障; 保障司法机关活动及司法统计活动的可靠并提高其公开性;完善法官独立、只服从法律的保障体系,实行法官终身制。(3)在诉讼活动中重建有陪审的审判,实行辩论制、贯彻各方法律地位平等原则以及对刑事被告人的无罪推定原则;对不同的诉讼规定不同的诉讼程序和诉讼原则等。
三、俄罗斯司法改革的成果
由于改革经过了细密的筹划,有系统的设想,司法改革方向是对路的,俄联邦通过这些年来的改革取得了骄人的成就。尤其明显的成就是法院的变化。一句话可概括为“体系不断完善,地位进一步明确,作用有所提高。”首先,几年来,俄联邦相继制定了联邦《宪法》、《法官地位法》、《宪法法院法》、《仲裁法院法》、《最高法院法》和《军事法院法》等相关法律,这些法律明确规定了各法院的设置、职权、地位、 作用和相互关系,为法院机构的完善提供了法律依据,从而基本完成了法院体系的建设。如1990年10月成立了宪法法院;仲裁法院1992年始建,1995年已成体系;普通法院中的最高法院的组建基本完成。这就为法院的独立、作用的发挥和权威的形成奠定了组织基础。其次,形成了有助于司法独立的一些观念和原则。比如,全部国家权力被分为立法、行政、司法三个部分,法院享有了国家的一部分重要权力,在国家机关体系中有了自己的地位;法院和法官曾经必须履行的以各种形式向其他机关汇报的义务被废除了;法官不参加政治活动也成为一项法律原则,等等。再次,扩大了法院的管辖范围。其中,法院在审查代议机关、行政机关的行为和决定的根据及合法性方面的权力明显地扩大了,例如,宪法法院有权审查各级各类法律文件、各级各类国家机关采取的措施是否违宪。法院甚至被授权审查实施军事侦查活动的军事机关的行为和决定的根据及合法性,这种审查对俄罗斯法院来说曾长期是审判权行使的禁区。最后,一些法律直接确认了法院、法官地位。如1992年通过的《俄联邦法官地位法》中有关防止任意中止和终止法院权力的规定,使得法院能够免受很多干扰独立地行使审判权;规定了选任法官的程序,这一程序将有效地防止那些业务和道德素质方面不称职的人进入法官队伍,保障了法官的素质;规定了法官协会的建立,以协调各种关系,并充分发挥法官团体的作用。
上述一系列重要法律和举措的出台,对提高法院在国家和社会生活中的作用、使法院具有与立法权、行政权相同的权威方面有积极的意义。在法院、法官发生较大变化的背景下,俄联邦司法改革取得的成果可谓之“瞩目”,主要包括如下几个方面:
第一,法院及法官的独立性初步形成。各级法院尤其是联邦最高法院在一些重要的刑事案件的审理中,顶住了其他机关的公然压力,依法独立地做出了判决,赢得了全社会普遍的肯定和尊重。
第二,采取了一些措施保障公民权利。前述重要法律以及程序法的制定和修改,扩大和保护了公民的基本权利。如建立起了对公民的人身、住宅、私生活不受侵犯等重要的宪法权利的审判监督;扩大了犯罪嫌疑人和刑事被告人的辩护权利;提高了对发现、搜集、调查诉讼证据活动的合法性要求。
第三,刑事诉讼中“有陪审的审判”(即陪审制)得以重建。司法改革过程中,人们对陪审制寄予了厚望,认为它是全部诉讼制度改革的关键,对培养所有的诉讼参加人的现代法律意识有着举足轻重的作用,即使是通过陪审法庭的审判被判有罪的人也不例外,他会感到,他受到的是人民的审判、公正的裁决,接受惩罚是应当的,从而建立起对法律的信赖和对法院的尊重。因此,希望通过建立和实行陪审制,保障法院应有的、相对于立法机关和行政机关的独立性,提高法院的民主程度,实行人道主义,保证司法公正。人们把陪审制的重建看作是全部司法改革的中心环节。《构想》建议应由陪审法庭审理应当判处一年以上有期徒刑刑罚的全部刑事案件。1993年以来,已经有联邦的十个主体开始实行陪审制。
第四,建立了较为广泛的国际联系,以求得支持与帮助。早在1992年,作为俄联邦司法改革首倡者和协调人的俄联邦总统国家法制局就与一些外国的和国际组织建立了联系,以便就有关司法改革的问题进行对话和交流。俄罗斯曾将诉讼程序的法律草案送交美、德等国的大学、法学研究机构以及联合国的有关委员会征求意见,联合国的代表也到俄罗斯进行了考察,并对俄罗斯司法改革的现状和前途进行了全面而详尽的报告。报告称俄的司法改革是具有重大意义的措施,呼吁国际社会给予最有力的支持,特别是物质上的帮助。美国、奥地利、英国、法国等国家先后接待俄法学家、法官 、行政官员和记者进行为期1-3周的考察,以实地了解这些国家的诉讼程序和技术,接受培训。美国还对俄罗斯的司法改革给予了资金和物质、技术上的支持。
第五,建立了俄联邦总统司法改革委员会。为了顺利推进司法改革,俄联邦总统司法改革委员会这一咨询机构建立。其成员均由总统在联邦法院和行政机关的领导人、著名学者和法学家、法学学术团体的领导人中任命。该委员会在联邦宪法法院、最高法院、最高仲裁法院、总检察院,以及法官协会、律师协会的参加下开展工作,负责协调俄联邦有关部、委以及地方司法改革委员会在实现《构想》方面的活动。委员会分析有关改革的情报信息,提出进一步发展的预测、规划和建议;组织起草有关司法改革问题的法律以及总统的命令和指示;采取措施保障中央和地方有关机关和组织在司法改革进程中的协调一致,促进他们各自作用的发挥;为俄联邦总统提供在推进司法改革方面开展国际合作的建议。司法改革委员会的建立标志着俄罗斯司法改革的进一步深入。
结 束 语
当今世界的法律发展中,改革是一种最具普遍性的形式,尤其是发展中国家以及社会发生巨大变革的国家,为了尽快赶上先进国家或建立起新的社会制度,更是图强走上改革之路。我们的邻国几年来的司法改革实践,为法律发展的无条件与有条件性的统一提供了较为丰富、具体的经验材料,这些特殊的理论和实践是在俄罗斯的特定条件下生成的,凝结了俄罗斯人的法律经验和智慧,是使俄罗斯的法律从历史走向现代的重要因素,也成为进一步发展的必要环节。司法改革是一项复杂的系统工程,需要的是精心设计、统筹安排,使每一项具体改革措施成为改革全局的有机组成部分,并通过每一项措施的采取推动其他改革的展开,进而达到全局的成功。我们撰写此文的目的在于将我们的邻国司法改革的经验介绍过来以求为我国正在进行的司法改革提供一些参照。



*本文原载于《行政与法制》2004年第7期,此处有增删。

参 考 文 献
〔1〕诺斯:《制度、制度变迁和经济绩效》,上海三联书店1994年版。

关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知

发改经体〔2010〕660号


辽宁省人民政府:
  报来《辽宁省人民政府关于将沈阳经济区列为国家新型工业化综合配套改革试验区的请示》(辽政〔2009〕245号)收悉。经报请国务院同意,批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区。
  开展沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验,要坚持以中国特色社会主义理论为指导,深入贯彻落实科学发展观,按照新型工业化关于科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的要求,全面推进各个领域的改革。要秉持先行先试精神,在重点领域和关键环节锐意创新,率先突破,努力解决老工业基地存在的体制机制性矛盾,着力完善有利于自主创新和运用最新科学技术的体制机制,推进工业化与信息化融合;着力推动产业结构优化升级,提高经济效益和市场竞争力;着力构建与资源环境协调发展的工业化模式,实现经济社会可持续发展;着力处理好资本密集型产业与劳动密集型产业的关系,实现技术进步和扩大就业的有机统一;着力推进统筹城乡改革,实现工业化与城镇化相互促进,率先走出一条中国特色新型工业化、城镇化道路,推动东北地区等老工业基地全面振兴,为在东北地区乃至全国范围内加快经济发展方式转变,实现科学发展和社会和谐发挥示范和带动作用。
  你省要加强对沈阳经济区综合配套改革试验的组织领导,进一步明确改革试验的指导思想和目标任务,制定相应工作计划,建立改革试验推进机制,并以《沈阳经济区新型工业化综合配套改革框架方案》为基础,紧紧围绕新型工业化这一主题,研究制定综合配套改革试验总体方案,尽快报送我委,经国务院审批后实施。
                            国家发展改革委
                          二〇一〇年四月六日

广东省商品房预售管理条例

广东省人大常委会


广东省商品房预售管理条例
广东省第九届人民代表大会常务委员会



《广东省商品房预售管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过,现予公布,自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为了加强商品房预售管理,维护预售人和预购人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称预售商品房,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
本条例所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本条例所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本条例适用在本省行政区域内依法开发的商品房的预售行为及其管理。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下称“主管部门”),负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。
政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内,做好商品房预售管理工作。
第五条 预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则。

第二章 商品房预售项目管理
第六条 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件:
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;
(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第七条 预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。
主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实,自受理申请之日起十五日内,对符合条件的项目核发商品房预售许可证,对不符合条件的,应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。
商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数,并附图注明预售商品房项目的座落位置和楼号。
第八条 主管部门核发商品房预售许可证时,应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料,通过实地考察和分析,核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的,应当责令预售人进行修改。
第九条 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。
第十条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时,应当征得相关的预购人同意;预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付的商品房预售款本息,
并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
第十一条 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意。
转让预售的商品房项目的,受让方应当为依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
第十二条 转让预售的商品房项目的,受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利,并承担原预售人对预购人所承担的义务。
第十三条 受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证:
(一)商品房项目的转让合同;
(二)原商品房预售许可证;
(三)土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件;
(四)受让方的房地产开发资质证书;
(五)在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户;
(六)法律、法规规定的其他条件的证明材料。
对符合条件的项目,主管部门应当自受理申请之日起十五日内变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换领商品房预售许可证的,不得预售商品房。
第十四条 市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督,发现问题时,应当责令预售人限期改正。
第十五条 预售的商品房项目竣工后,主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收,验收合格后,方可交付预购人使用。
第十六条 市、县主管部门应当设立和公布商品房预售的查询和投诉电话;对受理的投诉,应当及时处理并予答复。

第三章 商品房预售行为管理
第十七条 预售商品房时,预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项:
(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;
(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;
(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;
(四)项目及其配套设施的平面示意图;
(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊办法;
(六)预售商品房的价格和付款办法;
(七)商品房预售款的专用帐户;
(八)物业管理事项;
(九)法律、法规规定的其他事项。
第十八条 预售人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资格的中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围和权限。代理人应当以书面方式向预购人明示第十七条规定的事项和下列事项:
(一)代理人的资格证书;
(二)预售人出具给代理人的委托书;
(三)代理人的地址和联系电话。
第十九条 预售人发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。
第二十条 预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预购销合同中约定。
第二十一条 预售人发布预售商品房广告时,应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案,主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时,应当责令其停止发布。
第二十二条 预售商品房时,预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同,在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续;房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。
第二十三条 预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。
收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。
预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第二十四条 商品房预购销合同应当载明和约定下列事项:
(一)预售人、预购人和双方的委托代理人姓名(名称)、地址、邮政编码和合法证件号码;
(二)预售人用地依据和预售的商品房的座落位置;
(三)预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高;
(四)预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准;
(五)交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法;
(六)付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任;
(七)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
(八)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
(九)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
(十)物业管理事项;
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
预售人、预购人和双方的委托代理人的姓名(名称)、地址、邮政编码、联系电话变更时,应当自变更之日起七日内书面通知相关各方。
第二十五条 商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后,除国家和省新开征的税费外,预售人不得向预购人收取其他款项。
第二十六条 预售人设置商品房样板房的,其布置、装修和设备的质量,除当事人另有约定的外,应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致;样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七条 商品房预售后,预售人应当定期向预购人通报商品房建设进展情况。
第二十八条 预售人向预购人交付预售的住宅商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级,承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任,承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。
住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用时应当注意的事项。

第四章 商品房预售款的监督管理
第二十九条 商品房预售款是预购人依照合同的约定,预先支付给预售人,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。
第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
预售人有多个商品房预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的存款凭证,向预售人换领交款收据。
预售人代预购人办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。
预购人自己办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十的商品房价款,在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。
第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时,应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。
预售人使用商品房预售款时,银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。
房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复;对符合本条例第三十条第一款规定的,应当同意其使用;对不同意使用的,应当以书面方式说明理由。
第三十四条 房地产交易登记机构监督管理商品房预售款时,可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

第五章 法律责任
第三十五条 预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条
第一款规定,给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的,由主管部门责令停止预售,没收违法所得,可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第三十七条 违反本条例第九条规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。由此造成的损失,由预售人承担。
第三十八条 违反本条例第十三条第三款规定预售商品房的,主管部门应当责令其停止预售,补办手续,没收违法所得,可处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。
第三十九条 违反本条例第十七条、第十八条规定,预售人和代理人未向预购人明示法定事项,预购人提出请求仍不明示的,主管部门应当责令改正,予以警告,可以处以五百元以上二千元以下的罚款。
第四十条 预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料,欺骗和误导预购人,使预购人的合法权益受到损害的,预售人应当承担民事责任。广告经营者、发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。
第四十一条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的,主管部门应当责令其改正,降低或者注销其房地产开发资质,可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。
第四十二条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的,上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给预购人造成损失的,依法承担连带责任。
预售人合法使用商品房预售款,房地产交易登记机构不予同意,给预售人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第四十三条 当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的,可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议,或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人对具体行政行为既不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行具体行政决定的,由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。

第六章 附则
第四十五条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月22日